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北京新房市场逐渐向改善型产品倾斜，刚需产品稀缺。根据目前在售的新房项目分布来看，城六区内普遍都是刚改起步，甚至不乏纯改善豪宅。郊区新房也基本都是八九十平米起步，很少有低于80平米的小户型。
面积段来看，90平米以下的户型可以定义为刚需产品，90-140平米的户型为刚改产品，140平米以上的户型为改善产品。在只看面积段，不看价格的前提下，我们可以列举出东南西北不同环线不同区域的一些在售新房项目。
北部区域，如昌平、海淀和朝阳，新房项目集中在五环外。昌平的中海寰宇未来、越秀星樾现房销售部分，海淀的和樾玉鸣、颐海澐颂，朝阳的望京国誉府、华润和光悦府等项目，起步面积都在90平米以上，很少有小户型产品。
东部区域主要是朝阳和通州，朝阳区的玺悦朝阳起步面积99平米三居，通州的招商云璟揽阅起步面积79平米三居，也都是大户型产品。
南部区域主要是丰台区，丰台基本都是改善豪宅项目最集中的板块，起步面积普遍在130平米以上。西部区域主要是丰台和石景山，石景山的元玺和中海寰宇天下天镜起步面积都是120平米三居。
可以看出，城六区以内的新房项目普遍以刚改和改善产品为主，小户型产品稀缺。而近郊的新房项目，除了偏远配套缺乏的远郊，大部分也是以八九十平米的户型起步。
政策导向和开发商的需求是推动新房市场向改善型倾斜的原因。政策逐步将红利边缘化，开发商为了高溢价，更倾向于推崇大户型产品。同时，开发商也需要卷产品，提高产品品质和得房率，转嫁成本到购房人身上。
对于刚需客户而言，市区的老破小无法与新房的性价比和配套成熟度相比，而远郊的新房又有高品质的优势。购房人需要在两者之间做出取舍。
北京新房市场正逐渐向改善型倾斜，刚需产品稀缺。购房人需要根据自身需求和预算做出明智的选择。
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