北京房地产市场回归居住属性，老破小成交火爆

来源：吉屋 2024-07-24 11:19:00

北京买房交流群-47群（421）

北京房地产市场回归居住属性，老破小成交火爆

根据前几天，北京有关部门打来根据现场朋友的反馈，说座谈会的主题就是客观发声。切实为广大网民提供优质内容和专业服务。拒绝片面解读政策，标题党博眼球，传播不实信息。的确，今年北京市场出现了很多新自媒体，动不动就“楼市卷疯了”“崩了”等等，夸大其词贩卖焦虑。对大众的欺骗性较强，也引发了舆论环境的走偏。所以避免错误舆论引导，提前敲打敲打也正常。

现在越来越多的城市，都开始管理预期了。比如前段时间，深圳、杭州的吉屋网下架了“历史成交记录”和挂牌量记录，逻辑上也是模糊信息差，让人们不再考虑“买涨不买跌”。谁也没想到，高度信息化20年的楼市，悄然之间，被打入了混沌世界，价格不透明，意味着有更多人会买亏或者上当。但也没办法，希望我能多扛些时日吧。

北京这几个月的行情并不差，连续4个月超过1.3万套，整体市场处于高位运行，尤其新政出台后，还创造了成交周末高峰。但整体来说，出新政的节奏还是晚了一些。如果说只为了自己稳，倒也没什么，但如果考虑周边城市，或者对全国楼市的预期作用，就应该跟上海当初一起，南北联合，做出不一样的效果。结果，上海6月份跑出了2.63万套的成绩，房价筑底有反弹的意思，周边城市的预期也好了一些。而北京，虽然说成交也起来了，但远没达到上海的效果，至于身边的城市，近郊、天津、河北基本上还处于水深火热之中。

现在最担心的是市场吃完这波政策后，并没有彻底回到正轨，而是继续陷入观望，到时候还得继续出政策刺激，来来去去把大家的信心都消磨殆尽了。不过有一个好消息是，北京的刚需盘这几个月成交量非常好。截止目前，小于300万的老破小成交占比高达32.20%，300-500万的老破小，成交占比达到35.5%，也就是说，500万以下的房子，成交占比达到了67.7%。这个数字是很惊人的。采访了几个老破小购房者，也是最近咨询我买了房的读者，他们买老破小的原因有两个：1、价格跌到位了，基本已经跌回上一轮房价大涨前夕。2、纯自住，不投资，作为安全资产不用过多考虑。租赁流动性也不错。同样的价格，买老破小要比远新大更靠谱一些，老破小自己不住了还可以租出去，但远新大根本租不出去。而且老破小周边配套成熟，自住舒服，是远新大不能比的。

但我觉得还有一个非常重要的原因是北京的翻新能力。北京政府还是非常有钱的，从道路建设就能看出来，一旦道路老化，过段时间就会重新铺上柏油马路。对房子也一样，帝都对形象要求比较高。到了年限，危房可以原地拆建，老房子可以加装电梯、更新维护。今年好几个小区都原地重建了，而且还是模仿日本，工程基本都在工厂里完成，到了原地再进行建模组装，大幅缩减工期，这也让一些买老破小的人少了后顾之忧。

老破小热销，其实就是房子回归到居住属性的一种表现，如果刚需不再为增值买单的话，一些所谓的新概念就彻底崩塌了，从而大家会更在乎眼前的利益，是一种比较务实的做法。实际上也是如此，因为在北京500万以下，根本没有投资逻辑，只有总价达到800万以上的段位才能博预期。老破小成交好，会促进“以房换房”的置换链，改善需求会同步释放。但很显然，目前很多人卖了房以后，并没有着急买，而是选择了观望。因为很多人认为政策还没有到底，而且市场有非常充分的选择余地，其中一个表现就是新房市场在6月份，价格战很严重，尤其是南城板块，售楼处打折抛盘，让人们对新房价格体系产生了质疑。当然还有收入预期的调整。前段时间上海金融女自杀事件，其实对北上广深的改善市场有一定的影响，因为高收入城市，伪中产居多。想买改善或者豪宅都需要背高杠杆，而收入又比较依赖企业给的现金流，这时候就要对未来收入有一个非常精准的预期，不然房贷背了，粮断了，打击很致命。

所以，最重要的时间点，可能就在8-11月，这段时间会有大事发生。一方面决定高层是否对楼市继续刺激，另一方面决定央行是否大幅降息，发国债普惠民生问题，出一些刺激内需刺激消费的政策。无论哪一种利好，北京作为距离货币最近的城市，都能最先感应到市场的变化，从而传导至购房需求。

还有一个变化是关于学区房的。今年北京学区房非常火热，德胜5月份成交量达到了106套，相比于4月份的59套，环比上涨了80%，6月成交量达到了142套，刷新了德胜历史。如此火爆的成交下，德胜学区房的价格也有了小幅上涨，均价从11.3万/平米，等到6月份的11.5万元/平米。为什么呢？“多校划片”是北京当初以教育均衡的方式，重点打击头部学区房的手段，搞了很多年。但现在为啥不搞了。一方面是北京学生没那么多了，学位不紧张，也没必要再搞多校了。另一方面也是最重要的，恢复学区房价格体系，让学区房继续带动房价预期。历史上，北京房价周期，一半是豪宅带动，另一半则是学区房带动。学区房是投资型稀缺产品，而且量少很容易引发价格上涨，这样可以同步将行情传导至其他市场。

我之前就跟大家讲过，预期是最难管理的，市场差，预期比市场还差，市场好，预期比市场还好。如果真想把市场救回来，首要解决的问题就是预期管理，而不是利率、首付比这些。预期管理底层逻辑就是“买涨不买跌”。学区房政策、三四线棚改政策、地王效应，这种人为的创造房价行情上涨方式，很容易唤醒人们对房子的热情。房价涨了买房就会越来越多。理解了这个，也就明白了为什么北京和其他头部城市，这段时间，会放开地价限制，放开房价限制，鼓励开发高端豪宅盘，放开学区房价格，模糊挂牌量和历史成交价……尤其保障房制度建立起来以后，对价格的管控将会越来越松。北京作为全国楼市风向标，接下来还会继续释放利好，拉涨行情，重点看7-8月的数据和政策，如果真有需求，不要跟趋势对抗，该上车上车。如果考虑投资，那就需要更稳健的流水和资金盘了，门槛只会越来越高。