.png)
近日，央行行长潘功胜在陆家嘴金融会议上发表演讲，透露了一些新的经济方向，尤其是与北京房贷利率相关的信息。会议上提到的两点内容，可能预示着北京房贷利率将进一步下调。这对于北京的购房者来说，无疑是一个重要的信号。
存量房贷利率或将进一步走低
潘功胜提到，“针对部分报价利率显著偏离实际最优惠客户利率的问题，着重提高LPR报价质量，更真实反映贷款市场利率水平。”这意味着未来存量房贷利率很可能会进一步走低。回顾2023年的存量房贷降息轨迹，从2月开始有媒体发声，7月央行连续两次提及，8月多家银行制定具体细则，9月存量房贷利率正式调整。如今，媒体再次呼吁降低存量房贷利率，是否可以再一次期待？
LPR定价逻辑或将改变
潘功胜还提到，“未来可考虑明确以央行的某个短期操作利率为主要政策利率，目前看，7天期逆回购操作利率已基本承担了这个功能。”这意味着LPR的定价逻辑未来可能不再由MLF（中期借贷便利）决定，而是转而和7天期逆回购操作利率挂钩。MLF一个月公布一次，而7天期逆回购操作利率是每日公布。央行希望通过更快、更直接的方式，给予市场积极引导，稳住信心。
银行存款利率下调为房贷利率降息创造条件
此前，存量房贷利率一直不降，主要是因为银行利润（即净息差，即贷款利率-存款利率）太薄，银行难以承担。但从3月开始，各大中小银行存款利率多次下调，为贷款利率降息留出了空间。新的LPR定价锚——“7天期逆回购操作利率”，2022年下调了3次，2023年下调了2次，2024年大概率也将下调。目前地方债发行进度整体偏慢，银行间市场资金量相对充裕，可以支持7天期逆回购操作利率进一步下调。
国际因素影响房贷利率
国际因素也在影响国内房贷利率。今年内美联储降息概率几近100%。美元降息后，外资的钱将再次流进中国市场，这将更方便央行顺水推舟进一步降息。从理论分析回归真实市场，有一点必须承认：现在的北京新房市场，很惨烈。在价格战打疯了的情况下，其去化周期还一再走高。截至目前已超过27个月。
北京新房和二手房市场现状
目前卖得最好的新房，是大兴星光城、建发观堂府、龙湖御湖境等老城区改善项目。买家主要是老北京土著，用来退休自住，不那么在乎涨跌。这些项目周边配套成熟、产品口碑不错，所以上车了。但普通刚需不行，北京房子太贵，仅首付就能掏空一家六口的钱包，因此必须慎而又慎。二手房市场还不错的网签量，也是真金白银地通过降价换来的。目前二手房中介吉屋网挂牌量在16.1万套。按照10天下降1000套的偏乐观估计（即北京楼市需要一直维持当前成交水平），下降到普通年份12万套，需要多久？答案很容易计算：410天。如果后续没有新政策、新刺激落地，还需要至少一年。
现在不执行517楼市新政的，全国有且只有北京。7月会议后，到底还有没有新政落地？没人知道。但有一点，我必须提醒看到这里的买房人。从多年房地产从业经验来看：卖家对政策、市场敏感度更高。可能出了利好，你终于下定决心买房；结果发现心仪房子的业主连夜将挂牌价上调了50万。这没办法，因为市场就是这样。
衷心劝一句：差地段的老破小，还可以再等等，只要你敢赌国运，只要你不是刚需，只要你没买上也无所谓；只要你已经确定意向板块、小区，新政出来可以第一时间排队谈价。而好地段次新、改善项目，则真没多少好房子可挑选了。
- 北京房贷利率
- LPR定价
- 7天期逆回购
- 存量房贷
