知道北京普娃的四大名校吗？

知道北京普娃的四大名校吗？

基本情况：1、有套位于北五环两居，市值约600，因工作变动目前在亦庄租房；2、两人分别在亦庄、劲松工作；3、娃刚1岁。考虑到通勤等因素，准备换房，预算1200左右，三居是刚需，小区环境需求略大于学区需求。求教：1、今年换不换？目前市场下行，但不知道要下行多久，您觉得我们这样情况，是从速上车，还是不着急，再观望等等。2、换不换学区？等娃上学时候，入学儿童数量较近两年明显下降。因此，是换一个没有学区属性、环境好的小区，待娃上学时再换？还是一步到位换兼顾居住与学区的房子（怕当下入学高峰期学区溢价过多+政策调整）。前期，通过学习您的文章，知道头部学区，特别是环境好的学区房最保值，但我们这预算够不上。或者说，您看在同等条件下，我们买个更侧重学区的，还是更侧重居住的保值？3、换哪儿的学区？我们对孩子期望不高，以后能上一本就行。海淀较远，考虑到预算、三居、通勤等，东西城您有啥合适的片区/小区推荐？

A：1、呵呵，1200万可不是刚需了，比北京中位数翻了一番，这是典型的改善。2、全国的市场确实下行，但北京的不算多，跟前几次崩盘差的太远了，甚至还不如2017年那次呢，更不如2008年。还能有多久我也不敢说，只能说政策在救市，银行在撒钱，这就看谁的意志坚定和谁的力量大吧。反正前几次救市都成功了，这次的目标应该是至少能稳住，否则北京作为标杆如果也持续下跌，其他城市就更撑不住了。常规建议是如果卖房后增加的预算多那就提前准备，关注政策和成交量，如果放宽限购、降税降息等政策或成交量持续上涨，那就尽快。没这些现象那就继续观望。3、等孩子上学还5年，到时候再换的话又是一次税费成本，即便按3%计算都好几十万，算算账看是否划算吧。可以买学区溢价低的，海淀朝阳石景山都有。海淀的都是学区普通的，朝阳石景山的都算中上，区别是朝阳缺乏顶级高中，朝阳也不多。这俩区的学区房都算能兼顾的，保值至少不落后。4、东西城，那就是偏重学区了。看永外吧，能买到商品房三居室，不难选。不过考虑好，这里的学区普通，但溢价率并不低，而且基础部分的升值不太强，这些年加上学区溢价才没落后，剔除的话就体现出南三北五的影响了。西城广外也可以看看，但商品房的选择不多，面积也不大，远见名苑应该有。5、另外多说一句，“能上一本就行”的要求可真不低了，现实中很难的。北京的官方一本率是40%，但这是建立在70%普高率基础上的，实际在30%左右，七成的孩子都被淘汰。当然这是现在的情况，到你们孩子上学时或许好的多。但也别小瞧一本，知道北京普娃的四大名校吗？不是清北人航，而是北工大、首经贸、联大和海跑儿，首经贸已经是很多北京娃的天花板了。仅供参考。

孩子26年上小学，看中了陈经纶中学分校，为了上班方便并且学校成绩也还行。现在自有一套房子，想再买一套陈经纶中学分校的房子。预算600。看了利泽西园这个价位的房子，感觉两居室朝向不好，估计还得租房。看到北湖渠的房子需要三百多到四百，不过它房子特别老而且小区环境特别差。想问问：1、花三百多买一个北湖渠的房子作为占坑房，自己再租房子住，这个想法如何？担心的是这个房子太旧了，而且小区特别差，后期卖的话会不会得降很多才能卖出去？北湖渠还有一个担心，就是以后如果卖的时候它没有学区加成的话，那个房子居住属性特别差，估计得腰斩吧。2、利泽西园如何？流通性可能比北湖渠好一点，但是感觉朝向啥的也不行。还是说卖掉自己这套换一个华彩国际的两居室？可以住，但是又怕变成一套房子后期想变现比较难，毕竟没有现金流了。

A：1、陈分的成绩不是“还行”，而是相当不错了，放到东西海也是前列的，否则也就谈不上学区房了。2、买占坑儿房然后租房，这种操作在东西海正常，溢价越高的学区越划算，但在朝阳的意义不是太大。因为朝阳多数学区房的溢价率不算太高，也就是东西海的一半吧，所以在能买自住房的情况下买占坑儿的，就算换租也占不到太多便宜，300多万的话每个月大几百块钱的事儿，不过千。如果大盘不走弱且学校成绩不降低，那不会降多少。本来溢价就不算多高，降什么啊？就算没学区加持了也不可能腰斩，北京的学区房没那么邪乎，东西海顶级学区的小公寓都不可能，更甭说朝阳的普宅了。3、利泽西园就是普通小区，没什么特殊的，是否宜居就看自己的感受，这没标准。华彩是公寓，北京小区名字中带“国际”的基本都是公寓，自住为主保值普通。但华彩保值还行，基本不落后，因为望京北部比较热门，借助了板块的力量。小区户数也不算太少，以后如果物业水平不降低，那这趋势大概率还能延续。变现比较难，未必，这地方本来就单价不低，两居室谈不上多大的面积，普通户型，一般140平以上才相对难呢。或者说这千万的预算在郊区肯定比较难卖，基本都是大户型了，甚至是错配的。但在市区热门板块谈不上，都未必比刚需房的挂牌期长。4、简单就是这情况，考虑的有点儿多了，跟实际情况也不太符合，再看看吧。仅供参考。

新婚夫妻，双方都在体制内，都有京户和编制。男的在海淀中关村附近工作，女的在西城阜成门工作。男的是高校教师，孩子上学有保障，不受房产情况限制。女的是三甲医院医生。目前俩人在北京均无房。今年内，两家大约最多能集中700w左右的资金买房。比较在意邻居素质以及物业服务水平。同时不想因为买房就把两边的资金都用完。现在主要有两点纠结：1、要不要买房，因为是否买房，不影响我们孩子上学，也不太影响医疗；2、如果买房，求推荐时机/小区/户型。

A：1、物业水平好办，看物业费高低或涨价情况就行。价格高和涨价相对容易的物业未必服务最好，但肯定比便宜的和涨不动的小区强。邻居素质的一般两种，一是相对新的体制内和编制内社区，包括福利房和央国企团购房，这种素质是教育和选拔出来的。二是单价总价高的小区，业主大多数都有多少钱就有多少素质。2、要不要买房，常规建议是如果资金准备好了就买呗，房子是用来住的，早买早享受，反正早晚都得买。然后现在又是一轮救市，香港已经下场十天了，全国目前就剩京沪深在扛着。其中北京扛的最多，限购限售最严，但也相当于是筹码最多，就看人家是否愿意使用和放宽了。反正前几次救市都成功了，这次至少能稳住吧，北京是标杆，一旦也下跌那其他城市就更没信心了。或者关注政策和成交量吧，如果出台了大政策或成交量持续上涨就买，没有的话就继续等。多说一句，谁不买房都不影响孩子上学和医疗的，这跟房子没有必然的联系。房子是用来住的，是提高生活品质和稳定心态的必须；同时房子也是天然投资品，是对抗通胀的工具，至少核心城市的房产具备这功能。3、先自己决定买不买吧，然后再说什么时机小区和户型，现在聊这个是纸上谈兵。或者还是先做出个预算吧，首付多少+贷款多少=总价，这才能聊具体的。然后列出自己的主要需求，至少是明确自住为主还是兼顾，是短期持有还是过个十年八年才置换，是否完全不考虑学区等等。明确了自己想要什么，才好聊具体的地段儿和房子。4、另外多说一句，您的工作生活很稳定，所以对未来也充满自信，同时还有较高的预期。但外部世界是不稳定的，一直都是暗潮涌动，理想化的东西不太好实现，还是以现实为准吧。仅供参考。

我刚有北京首房资格，工作西直门，女友在亚运村附近，我们很考虑买在两人都方便的地方。您能提供几个具体的地段吗？我们参考一下。另外我们都是第一次买房，不太熟悉流程，希望您能全程提供帮助，谢谢。简单说一下我们的要求吧，在首付250-300w情况下。1、两居三居都可以，但两居是要能改成有窗的三居的。新房二手房不限，您觉得哪种适合我们，核心诉求是户型，朝向好的，不临街的板楼。2、装修选择要不很好的，免的麻烦。要不很差的，节省下费用自己装。家具电器亦然。3、小区环境好，绿化率高，邻居素质高，最好有水系景观的。我们看过亚运村附近的几个小区了，就是太贵，泡沫太大。4、保值必须好，省着则可以看具体情况。我们准备是住到孩子上学前或上幼儿园之前，然后再考虑是否换学区房。

A：1、具体地段儿我不好建议，还是自己体验一下通勤吧。红包我就不收了，不是嫌少，而是怕你们浪费，无功不受禄。2、首付300内，总预算多少啊？也就是能承担多少贷款？最高能买到1000万之内，或者说是800-1000万的，月供在4/5万吧，合适吗？还是先定个总计吧，要不然我也不好说什么，更没法说房子。3、提醒一句吧，最好不买能改的房子，除非是超大户型。否则如果是不到100的刚需房，那我们开发商就自己改了，还能多卖钱呢。之所以没设计成三居就是因为效果不好，改的难度大。自己改的话就多考虑自住了，出手的收获很难收回改造费用。4、其他没什么说的，这要求够高的，看预算吧，谈不上泡沫，都是一分钱一分货。仅供参考。

我住在泛海国际，觉得升值很好啊。我是2012年买的，当时全算下来才5万，现在已经12万+了，这还落后大盘？我邻居是最早一批，当时才花了15000，难道他也落后大盘了吗？这几年泛海是没有以前感觉好了，我也想换房呢，但总感觉这投资没失败吧？

A：1、当然没失败了，就算当年一套200平的房子1000万，十年过去变成2400万了，就算不计入杠杆都赚了1400万呢。年均回报率10%以上，什么买卖有这利润啊？2、但这就分跟谁比较了，跟其他城市相比肯定是赢大发了，但跟北京大盘相比或许没占到优势而已。2012年北京的平均房价是2.2万左右，从2010-2012年底基本都是这个价。那现在是6.7万左右，三倍吧，超过的就是赢了，没达到的就是稍微输点儿。这没必要纠结，还是跟自己比吧，自己赚了就算赢。3、最早一批1.5万，差不多吧，均价应该还不到这价格呢。但这没必要较劲，从当时到现在北京大盘涨了10倍多点儿，普宅涨的多，豪宅涨的略少，里里外外差不多。4、这不掰扯了，我发个2006年的朝阳排行榜吧，看看就知道了，平均值到是10倍差不多。仅供参考。

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