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2025年一季度，海淀北五环外新房供应迎来史诗级爆发，三大板块，七个项目，热度创近十年新高！先跟大家同步下几个热门项目的具体位置和最新进展~进度最快的永丰片区，嘉华天珺已于年前开盘，颐海云颂即将公布样板间；上地板块功德寺双子星和樾玉鳴、和樾望雲目前已公布设计方案，售楼处和样板间开放时间可能要到3月中旬。另外备受关注的清河板块朱房村两地块刚于1月成功出让，产品细节尚未披露。
考虑到目前新房市场相对冷静，单个项目去化周期较长，海淀五环外7大项目虽然节奏不同，但极大可能需要"硬碰硬"的抢下客户。
功德寺，有钱的海淀鸡娃妈妈可无脑冲
项目东侧几百米外就是101教育集团新校，十二年一贯制还配建了幼儿园，按计划在2028年秋季开学就能交付使用。虽然学区划片存在风险，但是上地学区天花板存在，决定了未来业主子女的教育资源不会差。再多夸一句的话，上地板块一直是高新产业和高薪人群聚集区，有产业优势和人才聚集效应打底，房产保值增值方面还是很抗打的。目前显而易见的问题是，项目周边高压线环绕（尤其是001地块）。至于销售说的2026年高压线入地工程，听听就好，反正小易没查到官方文件。
朱房村地块，通勤族直接闭眼入
地铁+快速路双重便利性加持，不管去上地、西二旗通勤，还是到中关村、望京、国贸这些核心商圈，都很快。但硬伤在于这两块地堪称“高速夹心”，0029地块西侧距离京新高速不到200米，两个地块南侧距离五环更是只有百来米。有博主实锤下午三点半地面噪音在56-60分贝之间，高层少了树木或建筑的遮挡还要加码，对声音敏感的购房人群得再掂量掂量。
永丰南颐海云颂，五分钟生活圈不是吹的
马路对面就是北京建华实验学校本部，归属北京十一学校集团，海淀六小强的含金量无需多言。项目自身还配建了一个建面12万平的社区商业综合体。1.2公里外就是海淀北部医疗中心，这是把三甲资源拽到眼前了。另外，这还是几个项目中唯一真地铁盘，距离16号线永丰南站就300米，出行足够便利。但致命伤来自其西侧一公里左右的六里屯垃圾填埋场，虽然官方背书污染程度全达标，但据海淀区7月监测显示氨和臭气（无量纲）明显偏高，翻译过来就是--- 符合标准，但夏天多少有点臭。
永丰北嘉华天珺，海淀新房里的价格刺客
七八百万预算就能买到小三居，可以说是海淀新盘里的最低上车产品，刚需人群的不二选择。产品力直接拉满：大理石外立面、极致的开窗比、超低容积率...另外2000㎡带泳池、健身房、会客厅的下沉会所说是顶豪配置也不为过。但主要抗性是项目区位相对偏远，且距离最近的地铁站也要2.8公里，虽然网传19号线北延规划将设置故宫北院站，但还是那句话，听听就行，规划能不能落地还得打个问号---地铁站点设置跟国博二期工程进展深度绑定，而后者本身也存在不确定性。
除此之外，项目周边回迁安置房规模较大也需要额外考虑。
盘点来看，如果说三年前的海淀楼市，或许还能用“学区溢价”与“产业辐射”编织安全网，那近期开盘的嘉华天珺已经告诉我们，这届买房人不好糊弄了。当买房人用程序员思维，拿改bug的较真劲儿挑楼盘，站在投资人立场，用看财报的眼光算得房率，这场游戏早就不是拼谁家会所更豪华了。海淀这片地界儿，要么造出配得上中国最聪明脑袋的社区，要么迟早被这些用数据思维武装起来的购房者“拉黑”。
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