北京、上海房地产市场进入存量房时代，二手房成交量下跌

北京、上海房地产市场进入存量房时代

自2005年以来，北京、上海市区建设越来越成熟，到2020年以后，市区仅进行豪宅开发，新楼盘主要在郊区或新城推出。2016年以后，北京、上海新房销售面积稳定在一个平台附近，几乎没有受到成交量断层的影响。

二手房成交量出现断层

与新房市场相比，北京、上海二手房成交量出现断层。2021年为二手房市场的高点，上海成交量达到31.6w套，北京住宅市场达到19.31w套。2022年，北京、上海二手房成交量同比下跌19.73%、52.43%，2023年略有回稳，但反弹数量微乎其微。

北京、上海二手房房价下跌趋势

北京、上海可以通过大学生就业源源不断地获得年轻人，但20-24岁人口趋向正常，主要原因是出生率较低，外地人增加、本地人减少出现了平衡。考虑到不断上升的二手房挂牌量，当前北京、上海二手房房价还将继续下跌。上海二手房价格需同比下跌40.35%才能回落至2015年12月水平。

特大城市去房地产化

特大城市完成开发后，将去房地产化，以二手房市场为主。征收房地产税后，上海房价的第一个目标将是回落至2015年12月水平，这个过程需要6-12个月。此后，经过债务危机，房价将会阴跌至1w-2w/平附近。

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