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年过四十老北漂，积分101，该买房加分吗
Q:我是年过40的老北漂，积分101，无房，孩子初一，北京无房，不知道现在是否应该买房加分。主要因为是老家有三套房了，升值很不好还把资金给套住了，如果换到北京的话就得赔不少，而北京的房价走势也不敢保证，怕赔的更多还赶不上孩子中考。另外也考虑办个博士文凭，但一是时间问题，二是要扣掉重复积分，也不知是否保险，所以今年非常的纠结，请指点。
A：1、40岁101分，孩子初一，那就算是买房也未必来得及赶上中考吧？只能是高考前落户了，那意义就减弱了。博士文凭怎么办啊？这我还真不懂，也是来得及吗？我有个同事是读了个搏，37分扣了10分，减现有的等于加了10分吧。但这需要时间啊，我还真不知道跟买房比哪个合适。
2、或者这么说吧，房子是用来住的，如果在北京无房，目标又是想落户和孩子在京高考。也就是你和孩子来都要留在北京，那就买房呗，反正早晚也得买。而且这加分是确定的，相对稳妥吧。
3、但老家的房子我不知道说什么，三套呢，买的是不是有点儿多了？房子是用来住的，如果有住不上的就换到北京呗。至于保值角度，北京怎么也不至于比中小城市落后吧，到目前为止还是挺强的。当然也看老家是哪儿的了，我对外地都不太懂。
4、总之我好像没什么可说的，只能说如果一边是买房，一边是读博，那要是只选一个的话我会买房，先满足居住再说。能两个都选那就一块儿来呗，增加概率也能提前几年。仅供参考。
朝阳区定福家园和东城区新中西里，哪个保值？
Q:上次是因为我自己居住地可能会变，所以南北两头都找了几个盘咨询您，现在我自己可能就不变了，还住磁器口，所以就又来打扰您了。想在我家正南或正东买房。现在根据金额有三个方案：1、鑫兆雅园，600多万，压力小，但怕宋家庄不保值。 2、700多万，东方雅苑或金泰先锋北区两居，金泰户型好，但地方没有大望路方便。3、800多万，得接力贷一点或借钱，首城国际或禧福汇两居。劳烦您从保值角度给分析一下这几个小区呗。东方雅苑和金泰之间选哪个？禧福汇和首城国际选哪个？鑫兆雅园会不会保值比较差？
A：1、那肯定是东方雅苑啊，也叫CBD传奇，开发商中力地产，属于中石油。小区没什么特殊的，中小户型为主，刚需盘，优势就是地段儿不错，所以保值不落后，略超大盘吧。没合适的再看金泰吧，北区也不错，但房价走势略弱于西边大望路。前些年的价格是略高的，但现在北区的和东方雅苑也差不多了吧？南区的更弱点儿。主要是吃亏在地段儿了，东部北部被铁道半封闭，看南部的广华是否能有拉动作用了。到目前为止还不是太大，福利房没产权，燕化的和回迁房也没听说。所以金泰北区可以说在本板块内保值不错的，没落后大盘，但要这么比的话就次选吧。
2、禧福汇，融创借首钢开发的，回归北京的第一个项目，开发的不错。里边有外交部的团购房，氛围也不错。但如果是纯投资还是首城国际吧，北边流动性应该更强，价格走势也是略强。或者说俩小区都挺好的，看具体房源吧，越溢价的保值越好。
3、鑫兆雅园谈不上差，属于板块中比较好的，或者说是南三环沿线不错的。但这就分跟谁比了，如果跟更强的板块比就弱点儿了，房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。沿着同经度向西看，看到草桥和首经贸，这是肯定没落后大盘的，价格就能看出不同了，比比看吧。南三环的环境近几年相对好多了，鑫兆雅园也是得到利好的，但很难说多强，毕竟这商务新区到目前为止还发展的不算太快，所以别期望值太高吧。仅供参考。
选择合适的房子还是观望？
Q:我2020年因看房经验不足，凭工居证（当时北京社保才三年）在通州郊区K2十里春风购房，因本人在昌平上班，如今那边交房快三年，交通差、配套差，仍无改变。今年忍痛割爱血亏80多个（加装修）刚卖掉。目前手头现金240个，想在回龙观、清河、北苑、天通苑等询总价不超过450个，不想多贷款，两房或小三居。清河看了永泰园、永泰西里、永泰东里的老破小，其它区域也是看90年代的房子。要求就是离地铁站1公里内，孩子在老家读书，想寻求保值一点的？请帮忙推荐，还是说暂时不买房，持币观望。
A：1、2020年买的，时机挺好，秋天之后就开始的一波行情，但都是热门板块，偏远的反倒吃亏了。那年春天我写了篇点评十里春风的，还配了张春天的美图。结果有人拿着文章去退房了，然后他们负责推广的找我协商删稿，还有售楼处的找我来骂街，我烦了，后来再没发过这小区的帖子。小区其实也挺好的，就是更适合自住，跟投资的关系不太大，毕竟房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。这昌平上班的买了廊坊旁边的房子也住不上啊，退了就退了吧。
2、永泰老破小，这怎么说呢，如果有孩子能用上学位就划算，用不上的话就看自己的想法了。可以算算租售比，我估计永泰园一类的800左右起，高出平均值不少。商品房虽然也可能是800起步，但这不是一个概念，基数是不一样的。这看自己的判断吧，清河永泰的板块挺好，几个商品房小区的升值远超大盘。但海淀毕竟都是学区房，这种学区中老破小承担的溢价高，看自己觉得值不值了。反正这会儿去炒学区房慎重，毕竟仍然是高峰期，预算不太高的话很难占到便宜。
3、北苑指的是新北苑还是老北苑啊？老北苑吧，新北苑没老房。那也普通吧，这预算在老北苑很难买到合适的，除非捡漏儿。
4、就在回龙观和天通苑看吧，中小户型的保值都挺好，大户型才价格走势弱呢。但期望值别太高，基本就是跟随北京大盘。优势是比老小区的流通性强，好出手一些，升值上只是不吃亏而已，毕竟是刚需为主的板块。
5、观望也行，看看政策和成交量，有政策出台或成交量持续上涨就尽快，没有就等着。仅供参考。
北京房价暴跌的情况
Q:我对你这段话有疑义，2008年北京房价真的下跌过吗？我怎么没印象，我是那年年底买的房，之后就是暴涨啊。而且你说的2014年暴跌也不对，肯定没跌，我记得清清楚楚的，因为当时我想换房，没砍下价来才没换的。2017年的下跌我知道，我的新房后来都打八折了，到现在都没涨回来。但我觉得你的这说法不对，尤其是2018年和2019年，有人关心房子吗？
A：1、这怎么说呢，任何一个市场中，只有长期关注的才知道具体行情，其他大多数人都是偶尔看一眼而已，看完或许还就忘了呢。事不关己高高挂起，烦心事儿这么多，何必跟不相干的费脑子呢。比如我很多年不关心股票了，偶尔看一眼觉得是一直横盘3000点。但实际上涨跌很多次了，有发财的有破产的，但跟我有关系吗？还有比特币，在我印象中是直线上涨的，从没人要涨到了6万多美元，但实际上不知道崩盘多少次了。其实哪个行业的水都挺深的，只有泡在里头的才知道，所以才有老泡儿。
2、如果2008年没有暴跌，年底何必出台四万亿计划啊？没有这大水漫灌，哪儿来的2009年房价暴涨啊？所以这不抬杠了，上网搜搜就知道了。2014年是北京上海跌的不太多，外地三四线都快崩盘了，库存达到历史最高点。所以之后才有的“棚改货币化”，仍然是大水漫灌，后果就是涨价去库存。回忆一下吧。2018和2019都是北京的波动不大，毕竟是一线城市。但外地中小城市净是暴涨暴跌的，否则万科在2018年十一为什么喊出“活下去”的口号啊？房企们为什么集体改名啊？不都是因为房地产不好干了嘛。当时的北京是关心房子的不多，小城市还都热乎着呢，毕竟棚改到2020年才算结束。
3、总之不知道这些无所谓，反正也不炒房，没必要知道。但实际上任何投资市场都是在波动的，这就想想听到过多少次“砸售楼处”了吧？如果行情一直好的话，谁没事儿跟开发商打架啊？仅供参考。
选择合适的房子还是观望？
Q:我家有一套朝阳区定福家园98平米2居一套，现自住，2021年又买了一套东城区新中西里老公房62平米。小孩今年上小学划片大概是史家实验小学，我在朝阳区朝阳门附近上班，老公工作地在亦庄，我们的问题是：1、小孩上学后卖了新中西里房子，再加价买一套朝阳区东二环次新小区三室自住（大的能筹到1千万）。2、二套房都卖掉买一套朝阳区东二环次新三室房（大约能筹1千4百万）。麻烦您推荐朝阳区东二环附近的次新小区买哪个合适，什么时候置换合适？
A：1、东二环没什么次新小区啊，或者说没什么普宅，房龄新的基本都是各种70年公寓，合适吗？但既然要千万的三居，也只能是公寓了。自住角度肯定合适，居住的性价比高。但劣势是升值慢，全部跑输大盘，所以才显的性价比高的。想好了再买吧，这些公寓的价格走势都偏弱。1400的三居，除公寓之外基本就双井的富力城了，三环内。除此之外几乎没有了，都得是三环外。
2、什么时候合适，定福家园的无所谓，什么时候都行。学区房那就在高峰期过去之前卖掉吧，也就是明年信息采集之前。
3、我一般只能从保值角度说几句，对公寓不熟了，仅供参考。
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