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11月18日，位于昌平的北京国贤府迎来了首次开盘，以22.3亿元、316套的好成绩霸榜热搜，在地产市场冷淡的情况下，北京国贤府表现尚佳，也引得多位大V站场支持。
要知道，早在6月份，位于房山的国贤府就以4.4万/㎡的开盘均价，拿到了去化323套，成交15.2亿元的好成绩。
两座“国贤府”都实现了现象级销售，这绝非偶然，也值得我们深度复盘。
北京国贤府基础信息
◉ 指导价：期房6万/平，现房6.2万/平，浮动10%；
◉ 总户数：822套；
◉ 地块成交楼面价：2.55万/平；
◉ 户型：建筑面积段100-180平3-4居；
◉ 产品：南北2个住宅地块，南地块7栋，北地块21栋，共计25栋住宅楼，总户数822户；
◉ 容积率：1.3；
◉ 控高：24米；
◉ 土地面积：约11.01万平；
◉ 建筑控制规模：约13.24万平；
01、产品不错
无论是房山还是昌平，“国贤府”这个IP算是被中建玩明白了！
从选址上来看，房山国贤府这块地，算是房山近5年供应好的一块地，出门就是地铁站，东边是城市公园，往北一站地就到龙湖天街，还被多所高校包围。
而昌平的北京国贤府则是位于奥北别墅区范围内，周边很多独栋别墅社区，纯正的低密社区，整体圈层不错。
此外，周边还有海鶄落湿地公园以及山姆会员店加持，北有奥森南有回龙观，西北和东北部都是未来科学城，再往东还有望京，妥妥的“价值高地”。
❖项目周边配套示意图
而中建对于“国贤府”产品的打造，也可圈可点。
其中北京国贤府是以唐风元素为建筑风格，1.3低密度容积率，建面约100-180㎡纯粹低密精装洋房。
项目客厅和主卧全是大落地窗，整体户型几乎挑不出毛病，在建面100平和建面125平户型样板间中也可以看到，北侧卧室都是270度转角落地窗。另外，据说得房率很高，也是昌平近几年带阳台的项目。
❖北侧卧室样板间实拍图
❖客厅样板间实拍图
值得一提的是，项目园林、水系都安排上了，预计12月15号园林也将会实景呈现，地下车库对标星级酒店的迎宾标准。
02、收割朝阳客群
北京国贤府确实在昌平近些年来，难得的好产品。不过，昌平本地买家似乎不愿意为这样的产品买单。
在他们看来，轨道交通、核心商圈，产业园区，增值保值力强，是购房的主要条件，而范围集中朱辛庄、二拨子、回龙观、霍营、天通苑等区域。
❖板块示意图
用司机师傅的话说，“北七家那边都卖到5万多了？那边整体看起来确实相对干净，规划的也整齐，但房子也不怎么涨价，发展不起来，没啥配套，那边也没地铁。”
确实，从北京国贤府开盘数据中来看，项目所依靠的是海淀、朝阳和未来科学城的活力。
其中，朝阳区北半部分新房均价在6.5万/平-8.5万/平左右，总价600万在朝阳只能买建面70、80平两居；800万能买到建面100平左右三居；1000万大概可以买到建面120平左右四居。
朝阳想要价格+配套+品质装修三者兼顾，只能往远了看。
而北京国贤府开盘均价约5.6万/平，建筑面积段100㎡-180㎡，总价560万起就可以买到三居，再加上中建品质和产品力的加持，北京国贤府自然吸引了朝阳客群的目光。
❖项目沙盘图
除此之外，朝阳区部分客群也是看准了交通便利这一属性，聚焦在太阳宫，三元桥附近，京承高速可通达，地铁17号线预计年底开通运营，但距离未来科学城南站也要2公里+，不过，项目规划了班车接送业主。
除朝阳外，海淀区也有部分购买客群，有业内人士表示，海淀购买客群有一个共同特点是“置换掉海淀的老破小，来北京国贤府买改善住房，退休后自用。”项目周边相对高知、纯粹的圈层也很符合海淀购买群体的需求。
而对于海淀客群来说，项目南侧的定泗路绝对是加分项，该路段是与北清路平行的一条横贯未来科学城东西走向的大动脉。“串联起了TBD云集中心、昌平小米智慧产业园区、生命科学园、永丰产业基地等北部多个重要产业集群”，且定泗路也已发布了扩建意见书。
当然，昌平也有购买人群，多集中在未来科学城里的国央企员工以及本地改善置换客群。
总结
总体来看，北京国贤府是低密社区，在生活配套上其实是相对匮乏的，目前一公里范围内也比较荒凉，只有与项目一路之隔的羊各庄新村北侧有几家餐馆。
而在区域发展上，相对于人口密度集中的天通苑、回龙观等板块，北七家并非强势板块，只能寄希望于未来科学城东区发展。
不过，项目守着山姆以及未来科学城北里华润商业，相信未来在生活配套上会更上一个台阶。
值得一提的是，北京国贤府开盘5.6万/平的单价也兼具性价比，周边比较豪气的东方普罗旺斯别墅区约6.7万/平，融创北京壹号庄园超8.5万/平，项目一路之隔的京基麓府约5.3万/平，八仙别墅约6.2万/平。
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