实测 | 总价600万+买TOD楼盘！森与天成值不值？

前几天，防水一哥（东方雨虹）摇中“丰台南苑地块”，让该板块再次霸榜热搜，原因有两点，一是成功进阶甲方，另外则是地块位置“南四环”。

事实上，随着近些年四环土地供应量的减少，北京四环及周边的土地价值水涨船高。

2023年，北京拟上市土地共计73宗，而四环内仅成交1宗，四环至五环之间仅成交5宗。四环及四环边新房供应量的减少，导致了新房项目会比较抢手。

而同样位于南四环丰台南苑板块的“森与天成”也是未开先火，叠加“双轨交汇、四大核心商务区、低容积率、价格倒挂等标签叠加”吸引了一众目光。

森与天成基础信息

◉ 指导价：8.3万/㎡，开盘价会低一些；

◉ 成交楼面价：4.07万/㎡；

◉ 户型面积段：建面76-160㎡ 二至四居，主打改善产品；

◉ 容积率：1.04，盖上区容积率仅0.74；

◉ 产品：4-18层洋房+小高层，共计约1094套房源，首开约536套房源；

◉ 土地面积：约12.06万㎡；

◉ 建筑控制规模：约21.53万㎡；

01、车库上盖，如何建？

京投发展做TOD项目由来已久，此前的“琨御府、岚山、北熙区”等项目均是车辆段综合开发项目。

根据规划，11栋楼选择在车库上建（并不是地铁行车区上建哦~），9栋楼则在落地区建。

◉楼栋分布平面图

上盖住宅区下面则是由两层组成，一层是“地铁检修区”，而二层是小区车库（两层都在地上）。

地铁在结束运营后，则是由地下开到地面上，减速驶进地铁专用出入口内，最后停放在地块北侧的“地铁停放区”。

值得一提的，地铁停放区的盖上则是做了5.5万平的城市绿地，这个也是在地面19米以上建的，有点类似空中花园，视觉效果应该不错。

划重点，无论是地铁的检修区还是停放区和森与天成小区都是不通的。

那么问题又来了，业主该怎么回家？

再如图⇊

◉地块实拍图

这部分往地面抬高了12米开始建车库，往地面往上抬高19米开始盖房子。

回家则是需要先乘电梯或者走步梯，进入到小区内，再坐电梯回家，开车的话有专门的车辆出入口进入到车库内，车库内也有单元入户门，可直接回家。

也就是说，回家前需先上个楼。脑补一下，有点像是一个“空中洋房”，也有点“重庆”的味道了。

而关于大家所关心的TOD项目所产生的噪音、震动、粉尘等影响，营销人员给出的解释是！

【地铁在结束运营后，驶入停放区会进行减速，每*5公里左右，而且住宅上盖区还有地下车库以及四周的墙体进行封闭，即便是高铁需要检修也是由牵引车牵引，且上面还有一层车库呢，因此噪音、震感、粉尘的影响基本不存在。】

不过，通过平面图不难看出，地铁始终是要贯穿小区南北，对于低楼层多少还是会有一些影响，而且楼下天天过地铁，还是难免有些顾虑。

02、学校配套是硬伤

关于丰台南苑大家争议颇多，有人认为，丰台南苑能卖到8万不值；也有人表示，南苑的路，四十年没变过了，周边环境不行。

事实上，丰台新宫南苑板块目前在售的新房项目并不多，位置好，先入市的建发璟院，目前已经没啥房，去看的时候楼栋已经建的差不多了。

◉建发璟院实拍图

而东方雨虹刚拿的地块，案名都还没公布，地块位置稍差了一些，周边各种“老破小”环绕，路面也都不整齐，城市界面一般，距离地铁站和万达商圈约2公里左右。

◉东方雨虹地块周边实拍图

森与天成项目位置整体还是比较不错的，步行即可到万达广场，东南侧即是中粮大悦春风里。

交通配套方面，300米左右即是地铁4号线和19号线交汇站地铁新宫站。值得一提的是，这两条线路则是贯穿南北，都是比较重要的产业线。其中4号线则连接了宣武、西单、国图、人大、中关村、北大等高知、高薪区域；19号线3能通达金融街。

森与天成地块东侧，城市界面还是不错的，生活氛围也比较浓厚。

但地块西侧就稍差了一些，虽然官方给出的说辞是“社区内外拥享9万㎡绿境”但海子公园到项目还有一段距离，且路途上全是“无效配套”，如物流公司、公交车停车场等。

强产业地铁线+成熟的商业配套，这就是目前买入新宫的价值支撑，而且未来很长一段时间都是这样。

除此之外，森与天成也有缺失的配套，比如教育、医疗。

◉项目周边配套示意图

目前，区域内能叫得出来的是“槐房小学”，据说破败不堪，村小气息非常浓厚。项目南边3公里有个私立的金融街润泽学校，西侧有块教育用地规划，什么时候建好，引入什么学校都还没谱。

还有五爱屯小学、南苑中学倒是距离东方雨虹地块更近一些。

而医疗配套更是少的可怜，项目周边能叫得上名字的医院，基本上都在项目方圆3公里开外。丰台南苑医院约3.5公里，北京博爱医院4.1公里，首都医科大学附属天坛医院也要4.4公里。

03、产品有瑕疵

森与天成共规划了20栋住宅楼（4-18层洋房+小高层），地块中央部位为4-9层建筑，梯户比一梯两户和两梯三户，综合1.04容积率，盖上区容积率仅0.74。

◉项目效果图

共计3个地块，规划房子1000多套。其中，北侧*的06地块，也就是盖上区，有11栋楼，约590套房；南侧03地块，共6栋楼，约310套房；最小院落有3栋楼，约210套房。

首期开盘的也是盖上区，除10号楼外，约536套房源。

◉户型分布图

总面积段是建面76-160㎡两居到四居。不过，森与天成部分楼栋为东西向，而建面76平两居及建面89平三居也多集中在东西向楼栋。

建面约89㎡三居户型：这个户型*的感受是“小气”，且这个户型在以往的限竞房中比较常见，每个空间面积都不大，后面再放一些软装，就更拥挤了。另外需要注意的是，这个户型基本是东西向。

不过建面89㎡这个户型的得房率比较高。

建面约102㎡三居户型：据营销人员表示，这是性价比高的一个户型，南向双面宽，客厅4.9米。确实比建面80㎡户型稍好了一些，不过厨房那点小窗户，真的不影响采光吗？主卧虽然是套房设计，但卫生间实为“暗卫”。

建面约109㎡三居：这个户型的视觉冲击力很强，270°的大客厅视野和采光效果都很好，客厅还是双窗设计，还做了当下比较流行的半开放厨房，而且客厅面宽4.95米，围绕着边窗还做了飘窗赠送。

不过，展示样板间中，墙面为“双承重墙”，就会发现，家里莫名多了几堵立体墙，还没办法拆除，未来卫生死角也增多了。

总结

总体来看，森与天成指导价8.3万/㎡，开盘预计会低一些，建面76㎡小户型开盘就十几套，建面89㎡边户*可以给到7.3万/㎡。也就是说项目首期开盘单价在7.3-8.3万/㎡之间。

不过，隔壁位置更好，条件更好的建发璟院的网签均价也才7.98万/㎡。向南6公里左右还有单价6万+的橡树湾系列和中建玖玥府。

当然，森与天成的优势也很明显，TOD产品的一大特色就在于建筑与交通的融合。具体到这个项目上，未来可以和地铁4号线、19号线无缝联通，业主的通勤便利性很高，这对于在金融街、西单、丽泽、丰台科技园，乃至海淀中关村工作的购房者来说十分友好。

另外一点就是超低容积率带来的居住舒适度提升，所谓1.04的容积率本身已经很低，而如果只计算上盖住宅部分的话，那么容积率则会更低至0.7左右，这就相当于别墅的配置。因此，森与天成的楼间距、社区环境都会明显高于其它同类型产品，这一点也不容忽视。