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根据中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的通知，9月25日起，银行开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率水平。多家北京地区银行表示，北京存量首套房贷利率*可降至4.2% 。
那么，北京的房贷利率*能降到多少？这要看你是什么时候贷的款，以及贷款时的利率是多少。简单来说，可以按下面两个时间段划分：
第一种
房贷在2019年10月8日（不含）前发放，*可调整至相应期限LPR不加点，也就是4.2%，已经低于LPR的则不作调整；
第二种
房贷在2019年10月8日（含）后发放，*可调整至相应期限LPR+55个基点，也就是4.75%。
第二个问题，怎么调整自己的房贷？这也分两种情况：
第一种
对于明确是首套房贷的客户，你不需要任何操作，银行将在今天（9月25日）主动批量调整，并从即日起按新利率执行；
第二种
对于“二套转首套”的情况，则需要借款人主动向银行提出申请，申请时间是从9月25日到10月22日（含），申请后经银行确认符合条件的客户，将从10月25日起进行统一调整，并从当日起按新利率执行。
第三个问题，如何确定自己在北京买房是首套还是二套？这个稍微复杂一些，我们来捋一捋：
第一种
从来没有买过房，也没有房贷记录；
第二种
在北京之外的城市有房，但是没有贷款记录；
第三种
在北京全款买的房，没有过贷款记录。
以上三种情况比较好认定，在北京就算首套，可以享受首套利率政策，且无需自己操作，今天银行会自动调整。
比较麻烦的是“二套转首套”的情况。在新政之前，北京的二套认定标准是：
1、在北京名下有房，无论有没有贷款；
2、在北京没有房，但在外地有贷款记录；
3、在全国范围内（包括北京）以前有房，现在虽然已经卖了，但是有贷款记录；
以上这三种情况在新政出台之前，都被认定为二套房，利率要按二套执行。但是9月1日，北京出台了*的“认房不认贷”政策。
按照新的认定标准，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
说白了，就是不论之前有没有贷款记录，只要家庭所有成员在京均无住房，那么在买房时就算首套，可以按首套标准申请贷款。
这样的话，刚才说的三种情况，就排除了第2条和第3条，这两种情况的购房者也就可以申请按首套利率执行了，申请时间是从9月25日到10月22日（含）。申请利率调整的购房者，经银行确认符合资格后，会从10月25日按新利率执行。
这里需要说明的是，截至目前，并不是北京所有银行都出台了存量房贷利率调整方案。目前能看到的是，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、招商银行、兴业银行等银行已经上线了“存量房贷利率调整”功能，客户可以直接在手机App上查看。
当然，如果你不放心，或者不确定自己的情况能不能调整，那么不妨打银行的客服电话咨询一下，这样得到的消息会准确很多。
最后一个问题，利率调整完之后能省多少钱？这种情况每个人都不一样，相差也比较大，不能一概而论。我们可以举一个《北京 日 报》的例子作为参考：
白女士是在2017年购的房，当时利率为基准利率4.9%的95折，即4.655%，贷款25年，贷款总额为228万。2019年10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率开始和LPR挂钩，但她出于保守考虑，依然选择了固定利率。
今年新的利率政策公布后，白女士先向银行提出申请，将固定利率转换为LPR（4.2%）+45.5个基点，然后再等着9月25日银行统一下调。
由于她的贷款发放日早于2019年10月8日，因此贷款利率可降至LPR不加点，即4.2%。也就是说，白女士的房贷利率从4.655%降到了4.2%，调整完之后她，她每月能少还460多元的月供。
如果按照现在利率标准计算，那么白女士的贷款总额将可以减少10多万；如果将来LPR近一步下调的话，那么她的房贷利率也会随之进一步减少。
文末再补充一个知识点
我们把北京地区首套二套的认定标准捋清楚之后，除了对存量房贷利率调整有关系，更大的差别其实是在购房时的贷款政策不同：
1、首付比例不同：首套普宅首付比例不低于35%，非普宅首付不低于40%；二套普宅首付不低于60%，非普宅首付不低于80%。
2、贷款利率不同：首套房贷的公积金利率3.1%，商代利率*4.2%；二套房贷的公积金利率3.575%，商代利率*4.4%。
3、贷款比例不同：首套房的商业贷款比例为60-65%，公积金*能贷120万；二套房的商业贷款比例为20%-40%，公积金*可贷60万。
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