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40亿拿地，47万转让，东方雨虹终坐实“马甲”传闻！
早在10月18日，东方雨虹以40.135亿元竞得“丰台区南苑棚户区改造一期项目A地块东区”地块，溢价率15%，起始价34.9亿元，成交楼面价约4.89万/平。
市场上早有传闻，东方雨虹或与中海合作开发该地块。不过，让大家没想到的是，东方雨虹在拿地不到一个月时间里，转让了大部分股权。
本次交易完成后，东方雨虹的认缴出资额从42亿元降至2.1亿元，持股也降至5%，新进公司的认缴出资额则达到39.9亿元。 而据天眼查数据显示，“苏州竹辉兴业有限公司”为中海成员。
中海为得到这块地，真是煞费苦心。那么地块到底怎么样？为何引得多家企业争抢？我们一起来看看。
01、地块位置“杂且乱”
根据挂牌文件，该地块为R2二类居住用地，建控规模8.21万㎡，土地面积3.42万㎡，容积率2.4，控高45米，绿化率30%，销售指导价7.8万元/㎡，浮动8%。
地块整体无其他配建，比较纯粹，不过地块呈三角状，不够方正，未来就要看中海的产品设计能力了。
从用地性质来看，此前业界人士纷纷以“叁号院”为关键词发表观点。确实，中海曾多次布局南城，先后打造了中海甲叁号院、兴叁号院、京叁号院等多个项目，不知道这次中海是否会打造个“虹叁号院”呢？
◉截图来源：挂牌文件
再来看看地块位置。
地块位于丰台南苑，是北京城南计划中的重要一环，东边不到两公里就是北京的中轴线，战略定位的高度有了。
但丰台区也算是北京的内卷地带，南苑板块附近更有多个项目在售。对比来看，该地块相对于在售新房的森与天成和建发璟院，位置上实在算不上好，城市界面也差了一些，尤其是地块周边的路，又窄又破。
◉地块周边环境
轨道交通方便，距离地块近的是19号线与4号线大兴线交汇站，新宫地铁站，但步行约1.2公里，地铁站去地块这条路车流量也很大，车况复杂且道路拥挤。
◉地块周边配套图
新宫地铁站附近的万达广场及丰台大悦春风里，是该板块内商圈所在，也是人流量较大的区域。
除此之外，该地块的优势在于一街之隔就是“北京市丰台区南苑中学”，南侧还有个“北京市丰台区五爱屯中学”。另外，地块北侧就是南苑公园、南苑湿地公园一二期。
02、价格有优势
该地块销售指导价7.8万元/㎡，相较于周边的新房、二手房还是有一定优势的。
地块周边2015年左右拿地建设的天悦壹号、金府大院，目前二手房挂牌价格在9万/平和8.5万/平左右。
◉来源：安居客
新房方面，上半年入市的建发璟院和刚刚开盘的森与天成，指导价都在8.3万/平，价差有0.5万/平。不过，森与天成首期开盘单价在7.3-8.3万/㎡平之间。
建发璟院主要以改善为主，隔壁就是万达广场，森与天成以刚需、改善为主，户型面积段覆盖较全面，且处于4号线地铁沿线上，两项目在位置上都有一定优势。
因此，与在售竞品项目相比，该地块价格上有优势但位置上明显不足。不过，相信“中海产品”也定能圈住部分购房者。
- 东方雨虹
- 马甲
- 中海
- 丰台南苑
