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近年来，中国大城市面临严重的住房难、住房贵问题。为了应对这一挑战，政府不断调整和优化保障性住房政策，推动保障房体系向“配售+配租”模式转变。未来，公租房、保障性租赁住房和共有产权房将成为保障房体系的主体。运营管理能力将是关键因素，确保存量房源能够有效盘活，提供更多的租赁住房供应。
1993年及以前：由福利分房转向住房商品化
新中国成立后至改革开放前夕（1949-1977年），我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度，也称“福利分房制度”。在这一制度下，城镇居民的住房主要由所在单位解决，以低租金分配给职工居住。然而，随着福利分房制度逐渐暴露出的问题以及供给不足矛盾的突出，政府必须寻求解决途径。1978-1985年，我国启动城镇福利住房制度改革。1988年发布《全国城镇分期分批推行住宅制度改革实施方案》，明确提出要实现住宅商品化。
1994-2006年：以经济适用房为主、以廉租房为辅的体系
1994年，《国务院关于深化城镇住宅制度改革决定》提出全面建立公积金制度，并特别提出建立经济适用住宅供应体系和高收入家庭商品住宅供应体系双轨制。然而，由于早期没有面积限制且规则不透明，经济适用房并没有真正覆盖到需要的人群。从2007年开始逐步试点推广“两限商品住宅”，即限价限套型普通商品住宅。
2007-2013年：以廉租、公租为主时期，两限商品填补中等收入群体
2006年的《调整住宅供应结构稳定价格意见》推行两限商品住宅。2010年的《关于加快发展公共出租住宅指导意见》正式引入公租房进入体系，并在2011年的《指导意见》中要求大力推进公共出租安居工程建设。2013年底住建部宣布经济适用房将逐步减少直至取消。这一阶段形成了现代双轨制，以廉租房、公租房为主，以经济适用房、棚改等购置形式辅助。
2014-2020年：棚户区改造与共有产权大力发展
2013年的《关于加快棚户区改造工作的意见》推动全国范围内的大规模棚户区改造工程，同时探索发展共有产权政策。在此期间，共有产权作为重要组成部分发挥作用，但其建设体量相对较少，多集中于一线城市。
2021-2023年：公租房、保障性租赁住房和共有产权为主的新体系
近年来，大城市面临严重的“住难住贵”问题，“十四五规划”强调扩大保障性租赁住房供给。《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中首次明确了未来我国保障性住房体系将以公租房、保障性租赁住房和共有产权房三者为主体。
从2023年至今：“配售+配租”的新模式
2023年的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出建设配售型保障性住房，并设立1000亿贷款支持计划，通过市场化批量收购存量扩充供给。央行设立3000亿再贷款工具盘活存量资产，同时降低地方财政压力，各地也积极出台政策推动落实。然而，这一过程中仍面临标的筛选难度大、资产价值评估复杂等挑战。此外，还需加强运营管理能力确保有效供应，实现可持续发展的目标。
从目前各地已经实践的存量收储用作保障性租赁住房，可以看出收储模式主要有两种：收储零散二手房用于保障性住房，个人房东“以旧换新”购入新房；收储整栋商品住宅用于保障性住房，从开发商手中购入库存房源，帮助开发商解套。2024年5月17日，国务院政策例行吹风会上，中国人民银行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
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