首次开盘去化约4.9%，招商元玺受毒地块影响颇深！

现在的项目开盘，遵循一个原则，卖的好的，发喜报、发大字报；卖的一般的，加点水分，发喜报；卖的不好的，直接就销声匿迹了。

招商元玺可能就是没交出满意答卷的一个。据了解，招商元玺12月23号开盘，共818套房源，当天仅卖掉约40套房，去化率约4.9%。

这样的数据，放在今年的北京市场，确实略显寒酸，毕竟还有首次开盘就卖出316套的北京国贤府和劲销20.4亿的印香山。

事实上，虽然地产市场遇冷，但在政策的助力下，北京市场上好的项目仍不愁卖，但招商元玺的成绩实在算不上前列，而归其原因，与其周边的污染地块不无关系。

招商元玺基础信息

◉ 指导价：7.8万/平；

◉ 总户数：818套；

◉ 住宅楼面价：4.21万/平；

◉ 户型：建面120-196平三至四居；

◉ 产品：共14栋住宅楼，11-24层；

◉ 容积率：2.8；

◉ 控高：80米；

◉ 建筑控制规模：约19.14万平；

01、区域配套不错

招商元玺位于古城板块，首钢园北区，需要注意的是，项目在西五环外，不是内。

从地块位置上来看，招商元玺其实没啥毛病。

项目西侧紧邻11号线，距离“北辛安”和“新首钢”都很近，尤其是北辛安站仅300米，妥妥的临铁盘，而从北辛安站出发往北一站到金安桥可以换乘6号线，6号线横穿北京东西，可快速到达多个商圈。

❖示意图

商业配套方面，直线距离六工汇购物广场仅约800米，距喜隆多约1公里、距京西大悦城约1.8公里，距居然之家/沃尔玛山姆会员店约3公里。

02、受毒地块影响

无论从哪个角度来看，这样的配套都是不错的，但问题就出在项目西侧的污染地块。

该污染地块，东至规划修理厂中街，西至织补创新工厂地块，南至规划群明湖南路东延；北至四焦化炉北路。而距离项目最近处仅250米左右。

❖示意图

首钢区的污染（精苯）地块，与王四营的焦化厂类似，焦化厂作为北京最大的焦化类污染场地，历经40年的化工生产，多环芳烃、苯系物和萘等有毒、有害污染物从土壤表层渗透到地下18米之深。

而焦化厂虽经过多年的治理，不过仍有人对这片毒地心存疑虑。

事实上，焦化厂周边商品房的去化就是最好的佐证。

中指院数据显示，朝阳壹号2021年9月入市，卖了两年了，去化才42.3%，连一半都没到；中绿东岳府2021年11月份入市，截至目前仅去化36.91%；保利锦上相对好一些，卖了一年多，去化了70.65%。

❖截图来源：中指院

与此同时，王四营板块内原有首都医科大学附属北京中医医院新址建设用地，后因土地客观条件等原因中止建设，而该地块未来使用、规划也尚未明确。”

❖实拍图

而有专业人士表示，这块地不能说有毒，也不能说没有毒，只能说地下沉淀的化学元素符合国家标准。

这话，你细品！

03、产品有亮点 但不多

招商元玺这块地是今年9月份，首钢+香港置地+招商的联合体以52.5亿元竞得。

项目由2个居住用地及1个多功能用地组成，其中的居住地块，限高80米，共14栋住宅楼，11-24层，另有6栋配套楼，住宅楼面价约4.21万元/平米。

产品为建面120-196平三至四居，销售指导价7.8万/平。

建面约120平三居户型

市场上很多项目建面120平可以做到4居了，招商元玺做的三居，整体上没啥大毛病，但两个次卧的面积都不是很大，一个不到10㎡，一个12㎡。

此外，据说建面120㎡得房率78%左右，也不高。

建面约145平四居户型

户型整体比较方正，也兼具功能性，不过，边角太多。值得一提的是，这户型的边户比中间户大3㎡。

建面约152平三居

270度环幕弧形窗景应该是这个户型大的亮点了，空间感好，采光也不错。不过，两个小次卧面积有点小，且主卧虽然有浴缸，但只能做暗卫。

建面约170平四居

这个户型较为常规的设计，南向三面宽，达12.8米，且南向是双套房设计，U型厨房。但都建面170平了，居然还有一个套房为暗卫。

建面约196平四居

这个户型，在北京市场上确实很少见，也很出彩，270°转角客厅，增加了视野和透光性，南向主卧套房，卫生间也大，房间自带玄关。

总结

元玺的指导价为7.8万元/平，首次开盘单价在7.3-8.1万元/平左右，对比周边新房，性价比不高。

具体来看，项目东侧1.2公里左右，是去年拿地中海长安誉，目前在售均价约7.39万元/平，地块北侧的中海寰宇天下均价约7.37万元/平。

❖截图来源：安居客

总体来看，看得出招商元玺在产品打造上是花了些心思的，区域配套也不错，但受制于土地遗留问题，同时，古城板块内无论是新房还是次新房可供选择的项目也比较多。因此在首次开盘去化不理想也是情理之中。