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政策效果有限，保障房用途不明
上周五，两部门、央行公布的楼市“三连发”组合拳，想必很多人已经知晓。简而言之，就是3条：1. 首套商贷比例最低下调到15%，二套25%。2. 公积金贷款利率下调0.25个百分点，同时商贷利率取消下限。3. 设立3000亿保障性住房再贷款，用作配售型或配租型保障性住房。
其中第1条，目前尚未有一线城市跟进，预计北京后续跟进的可能性也很小。第2条，北京商贷利率一向坚挺。公积金如果贷款100万元、30年，预计月供将减少133元左右，聊胜于无。取消商贷利率下限的消息，可能在北京听起来很震撼。但实际在全国层面，除一线城市外的其他城市，首套房贷利率均已突破原有下限。因此第2条政策，实际对楼市提振效应也不高，对二套购房者是一大利好。
从以往经验来看，在诸如首付比例、房贷利率等已有政策基础上再宽松，能调动购房者一部分积极性但不多，市场水花也不会太大。而最后1条，是政府推出的全新举措，也是引发热烈讨论的关键所在。
保障房收购主要帮助开发商回血
3000亿，到底是在救谁？口径从“松绑”到“支持”，发言内容中甚至提到了“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”，调子不可谓不高。“利国利民”固然是主基调，但也应该看到，这条利好政策的颁布，其实主要是帮助开发商回血。地方国企要收购的主体是“已建成、未出售的商品房”，自然资源部要盘活的主体是“目前尚未开发、或已开工未竣工的存量土地”，金融监管总局要进一步提供融资支持的主体是“白名单项目”。指向的都是同一个主语。
为什么一直说，“房地产是我国的支柱产业”?此中原因众多，但有一条尤为重要。房地产业带起的这个巨大金融链条，牵扯到千千万万人。可以缓慢着陆、可以温和上涨，但不能突然中断，否则将带来更大的泡沫和危机。
3000亿，够不够？
招行团队最新发布的研究报告表明，如果要对销售端起到一定效果，收储资金规模预计或需在万亿级别。收购全国目前所有竣工未售住宅，需要3.7万亿。2014-2019年，棚改货币化资金量累计投放3.5万亿，加上配套资金合计超过6万亿。开会前的小作文，也宣称在万亿左右。最后宣布的结果，却是3000亿。发放的再贷款也就5000亿。应该说，救市政策迈出了全新的一步，但这个步子不够大，还留了一手。
3000亿，利好哪些北京房子？利空哪些北京房子？
定调中提到，“保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。”以此推测，大部分被收购的房子，可能地段、面积什么的不会太好。2024年北京公布的公租房项目，也大多集中在南城大兴，北边很少。也就是说，可能未来的北京房地产市场将进一步分化。地段好、房龄新的优质改善房源将更抢手，而对持有多套刚需房源出租的房东，差地段的老破小造成进一步冲击。
3000亿，对北京楼市影响大吗？
个人认为，目前应该影响不大。首先，北京新房市场固然近期疲软，但其他普通城市情况显然更糟。从全国层面统筹考虑，3000亿本就不多，能分给北京的应该更少。其次，北京房子价格高，因此相较普通城市，被收购的房源套数自然更少。被收购的房源套数少，对整个北京楼市影响就小。最后，保障房的未来用途，大部分是用作租赁。2024年3月百城住宅租售比为2.18%，已经非常接近2.57%的30年国债收益率。因此对于普通城市来说，收购高租售比地段房源的保障房新模式，是可以跑通的。但对于北京来说，0.14%的租售比，显然是笔不怎么划算的买卖。
未来北京楼市走势
如果支持资金继续加码，北京楼市未来将怎么走？我依然坚持此前的观点：表面上看，保障性租赁住房让刚需有更多选择，刚需需求减少，房价短期内会有一定下降。但长期来看，因为不再需要严控“房住不炒”，原有的楼市调控政策逐步废除，市场更加自由。同时由于土地供给减少，优质改善房房价上涨空间更大。
未提及二手房的原因
新政中为什么没有提及二手房？你品，你细品。目前，中央政策刚刚颁布，落实到地方还需要一段时间。根据数据，北京市场目前存量新房大概在4.5w套左右。26个月的去化周期，也还需慢慢化解。同时，还有很多疑问待解。要收购的是哪种房子？什么地段什么面积？按什么价格收？后续将按什么标准出租/出售？但已经成功做到了，给略显灰败的楼市底色，涂抹上了一些新的色彩和想象空间。
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