因为它俩 , 西五环步入7万+

来源：新浪北京房产发布时间：2019-10-21 13:56:40

本周四，石景山古城挂出一块地

不限价、纯商品地块

西五环房价，从此步入7万+

①

纯商品房，未来均价7万/㎡？

该宗地块位于石景山区古城南街东侧，首钢园区东南区，西五环外，包括三块R2二类居住用地和多功能、教育用地，规划建筑面积148649㎡，起始价51亿元，起始楼面价3.4万/㎡。

众所周知，从2016年9月份开始，北京楼市正式进入了“限竞时代”，时至今日，共计成交了103块限竞房土地。其中，83块已经定案名，18块未定案名，2块100%自持项目（万科翡翠书院和中铁建理想家）。

限竞时代的“特权者”——纯商品房

今年6月27日，石景山古城南街就有一宗不限价地块进行土拍，当时华润+电建以73.4亿竞得，溢价率11.63%，住宅部分楼面价高达5.5万/㎡。

因为纯商品房属性，不受限价约束，所以华润+电建这个项目的未来售价可能会达到7万+/㎡。一时间，西五环外新盘售价7万+的新闻，成为了京城地产圈讨论的热点。又由于此前，华润电建·橡树澜湾的大卖，网友便戏称这个项目为“华润电建·橡树绿湾”。

对比昨日挂出的古城新地块与“橡树绿湾”，可以看出两个地块的R2二类住宅用地部分面积几乎相同。因此，我们有理由相信，即将在11月20日进行土拍的古城新地块，很有可能达到与“橡树绿湾”地块同样的溢价成交，以及5.5万/㎡的楼面价。

两个纯商品房地块支撑

新盘售价步入7万+，指日可待

②

西五环外都7万+了！值吗？

进入2019年，京城土拍的纯商品不限价地块越来越多。5月28日，孙河纯商品T地块以30.2亿被恒基竞得，楼面价6.9万/㎡，已经高于同区域的禧瑞春秋和天瑞宸章的销售均价6.8万/㎡，“面粉大于面包”现象重现京城楼市。

此后，北京土地市场出现了越来越多的纯商品地块：石景山古城、丰台造甲村和石榴庄等等。自2016年9月30日限竞房政策出台之后，北京一共只有13块纯商品房地块出现，而这其中的12块，是在今年拍出的。可见，步入2019年，京楼正式进入了“分化时代”。

在城六区出现纯商品房，理所应当

从上表可以看出，城六区的纯商品房地块以“每月一宗”的节奏，出现在北京土拍市场中，而每次它们的竞拍，都是开发商重点主攻的对象。

仔细分析不难得出，在北京，城六区的交通、商业以及教育配套相对完善，成为了购房者改善的**之地。而楼市调控也一直强调“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。

高端项目放开限价，在城六区的石景山达到7万+的价格，过分吗？不妨看一下石景山的霸主——中海集团的两个次新二手房住宅：中海金石（2014年建成）与中海金玺（2017年建成），目前均价在6.8-7.6万之间，已经达到7万+。

高端改善住宅，限价放开是趋势

③

长安云锦——限价优势明显

由于都在古城南街区域，限竞房中海首钢·长安云锦是个值得关注的项目。原因很简单，能与两个纯商品房共享周边交通与配套，同时有着明显的价格优势。

同样位于古城南街，限售均价5.8万/㎡，**销售限价6.1万/㎡。以89㎡三居室为例，*，总价约520万，首套资格首付在220万左右，首套刚需且首付有限的朋友，可以考虑一下。

如果未来华润+电建纯商品项目销售均价真的达到7万+，那么长安云锦将有着明显的限价优势，成为了名副其实的“限竞房”。

不过，由于限竞房“五年限售”的约束，您要是在近期几年内有着“以房换房”的计划，还是建议您考虑再三。

不差钱，等待纯商品房！

就像上文所述，如果您是有着墙裂改善需求的购房者，且目标区域锁定在北京西部，那么，华润电建项目以及古城南街新地块未来的项目，还是值得您期待的。放开限价的纯商品房回归市场，一定会带来更加合理的户型设计与园林规划。

同时，没有70/90限制的纯商品房项目，大平层、大户型将会成为主力产品，可以满足购房者更多的改善需求。

据了解，华润·电建纯商品房项目将会在近期公布其案名与户型产品，敬请关注！

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