妖风四起！中海学府里神仙难救~

最近“塌房”的很多，比如盘踞在石景山多年的中海。

这两周，降低存量首套住房贷款利率、认房不认贷、取消限购等各项政策层层叠加，成为房地产市场的深水炸弹。

而风雨过后，各项目的真实营销数据才是检验市场的试金石。

中指研究院数据显示，9月1日-10日，新房销售10.3万㎡，环比增长16.9%，销售860套，环比增长17.8%，认购1037套，环比增长82.9%。其中，梧桐山语*、绿城沁园成交量翻10倍、傲云单日成交额达1.1亿......

短期数据来看，市场上有了小规模涨幅的声音。

然而，即便各项政策及市场作用已经把火焰架的很高，但实地走访后发现，有项目去化仍并不理想，比如赶在各项政策官宣前开盘的“中海学府里”。

◎中海学府里售楼处

中海学府里给出的*，但这个成交数据“水量很足”。有营销人员表示，“只能说政策确实有推动作用，售楼处到访确实增多了，但成交量还是较差”，此外，他还表示，中海学府里确实也收回了此前的折扣。

作为一直重仓石景山的中海，先后打造了多个项目，深谙石景山市场生存之道，然而此次中海学府里为何表现平平？项目又哪些硬伤？

话说在前面，看完项目之后，有几点总结：

1、配套真不行，周边步行可到的范围内生活配套比较少，吃个饭得走1公里左右。

2、轨道交通不方便，目前距离项目最近的地铁是1号线的“八宝山”站，驾车距离约5.6公里。规划中的有M11号线，不过，还没确定站点具体位置，目测离得也不是很近。

3、户型翻车，中海学府里主要定位为首改和刚改，户型槽点很多，比如：开门见灶，设备平台有些占用餐厅的位置、进入客厅和卧室动线比较狭窄、面积浪费等等......

01、配套真拉胯

中海学府里位于石景山衙门口，跟此前的中海学仕里算是姊妹产品，距离上相差了500左右，两个项目我认为大的卖点是公园和教育。

◎中海学府里区位图

地块附近遍布大大小小的公园，不过出名的是“衙门口城市森林公园”，衔接西山永定河文化带，与北京园博园，永定河森林公园连为一体，生态环境方面确实不错。

除此之外，其他方面配套是真拉胯，直白说就是“啥也没有”。

目前距离项目近的地铁站是1号线的八宝山站，驾车约5.6公里左右。规划中有M11号线，但建好至少5年，而鲁谷大街站点的具体位置还没确定，从走线来看，估计也不近，至少2公里+。

另外一个缺点是，商业配套，也可以说就没有商业配套，吃个饭，买个水，至少要走出去1公里，也有网友调侃周边的几座坟解决了吗？坟到是没见到，但荒凉是真荒凉。

沿着地块北侧的“鲁谷大街一直往北，才是石景山区配套的集中地，也就是莲石路附近，石景山医院，石景山妇幼保健院，石景山政府，以及绿地环球文化城等医院，商业都在这附近。

02、户型翻车

有一说一，中海的户型我还是比较期待的，毕竟“中海出品，必是精品”。

显然中海学府里这次没用心，要知道去年开盘的中海学仕里，曾因建面79平三居神户型和接近90%的得房率，刷屏北京市场。

作为姊妹产品的中海学府里，虽然打着“南向阳台”的噱头，也没有中海学仕里户型好。

中海学仕里：建面72㎡至115㎡全南北通透两居至四居，销售指导价7.95万/㎡，开盘成交均价在7.6万/平左右，总价约547万起。

中海学府里：建面89㎡至127㎡南北通透三居至四居，销售指导价7.95万/㎡，总价约707万起。

先来看个槽点较多的中海学府里建面89㎡三室两厅户型，首先户型方正，明厨明卫，南北通透，亮点是“动静分离”这没啥问题。

但仔细看，入户即厨房“开门见灶”，这对于讲究的购房者来说还是比较介意。此外，三居室户型仅一个卫生间，主卧也并没有做出套房的设计。进入客厅和卧室动线比较狭窄，过道面积有些浪费。

◎中海学府里建面89㎡户型样板间

中海学府里建面约102㎡三居户型，两面宽，虽然是主力户型，但是真心不推荐。

隔壁中海学仕里没有做类似面积段户型，不过中海学府里建面102㎡户型更像是中海学仕里建面89㎡的升级版，主要升级了一个“次卫”，总面积段差了13平，小100来万了。

其次，中海学府里大面宽阳台设计，通透性不错，明厨明卫，主卧套房设计。但问题在于该户型整体不够方正，拐角餐厅设计，也降低了通透感，南北动线也显得狭窄，整体活动空间也稍显局促。

中海学府里建面127㎡的四居和中海学仕里建面115㎡四居户型类似，都是典型的四叶草户型，整体上都还不错。

不过，中海学府里建面127㎡户型南向面宽10.3米，中海学仕里建面115㎡户型，面宽10.5米，好在中海学府里房间的进深比学仕里更长，保证了实用性。

◎中海学府里127㎡户型样板间

总结

总体来看，石景山衙门口附近已有多项目入市，比如已经进入到顺销阶段的“融创·长安悦熙”，以及自己的竞品项目中海学仕里。

中指院数据显示，中海学仕里2022年8月底入市，截至目前去化70%，凭借教育资源优势和产品品质，精准抓住地缘需求，在石景山区圈了一波粉。

◎数据来源：中指研究院

而中海学府里并没有拉出差距，配套、产品上都没有能拿的出手的硬实力，价格上又没有形成倒挂，很难撑起556户体量的大盘，因此，去化存压也是有一定原因的。