开盘上演一把清，越秀星樾真的这么火？

昨天晚上，朱辛庄的越秀星樾开盘了，跟之前几个开盘的项目不同，这次越秀选择了在朗丽兹西山花园酒店线下开盘。晚上7点半左右，选房开始，首期推出468套房源，目测现场来了小1000人，这个气势是真的火。

整个选房过程持续了大概3个多*，一直到晚上11点才基本结束，468套房源一抢而空，让人不得不佩服买房人的购买力。

不过话说回来，星樾之所以卖的火，主要还是因为位置好，总价低，再加上北部码农的购买力是真的强，自然不愁卖。

不得不说越秀的速度确实太快了，从拍地到开盘只用了两个月的时间！星樾这块地还挺大的，我们先从地块说起。

今年2月8日，2022年北京第五批次商品住宅用地收官。越秀竞得昌平信息园二期地块，一共五块地：0015、0018、0019、0020、0023。其中，0015是商业用地，配置不低于2000㎡的社区商业综合设施。0023是基础教育用地，规划9班制幼儿园。0018、0019、0020是居住用地，容积率2.5-2.6，控高45-60米。

能竞得这宗土地，对越秀实属不易，当时报名的企业有14家，最终出价的企业有11家，竞拍起始价28.8亿元，最终以33.12亿成交。这是第五批次最 火的地块，也是越秀一战成名的地块。

越秀是南方房企，总部在广州，是个老牌国企，到今年已经算是40岁“大叔”级别的企业了。几年前，越秀和天恒在怀柔共同开发了叠拼产品——越秀·天恒怀山府。本次的星樾，是越秀进军北京后*自己操盘的项目。

01总价370万起 有小户型

越秀星樾规划15栋楼，整体以7-18层的小高层和洋房为主，期房468套，现房486套。这次开盘是期房，户型为建面60㎡一居室、建面79㎡两居室、建面93㎡、建面96㎡、建面101㎡、建面108㎡三居室、建面127㎡四居室。开盘单价约6.2万元/㎡，总价约370万元起。

本次开盘一共有7个户型，从建面60㎡一居室到建面127㎡四居室都有，户型很杂，也就意味着这个社区无论是刚需还是改善都会混居在一起，并不纯粹，但客群覆盖范围确实很广。接下来我们就挑三个主力户型评测下：

建面79㎡两居室（总价约490万）

建面79㎡户型格局极不方正，有突出有凹陷，在户型设计上是大忌！尤其是进门右手处极为鸡肋，如果摆放家具的话，又会显得杂乱，进而让空间变得更逼仄。

另外，户型有个U型厨房，但对于㎡79㎡的户型来说，有点奢侈了，奢侈的副作用就是挤压其他空间，反倒不如老老实实做成L型厨房更合适。至于全死角暗卫更不用说了，如果不开灯，将是一个全黑的屋子。

好在总价还算便宜，不到500万，大家可以现场感受一下样板间再做决定。

建面101㎡三居室（总价约625万）

建面101㎡户型是短进深大面宽的户型，虽然是个全明格局，但所有窗户的开窗比都不大，尤其是厨房，开窗比太小，灶台处于角落里，抽烟机再不给力的话，时间长了很难清理油渍，油烟味也不好散出去。

户型倒是做到了三面宽，不过客厅面宽只有3.4米，空间着实不够宽裕，如果再放一个茶几儿的话，就没太大余地了，对于家里有小孩的家庭并不友好。

建面127㎡四居室（总价约800万）

建面127㎡户型是个纯改善的产品，但格局依然不够方正，户型有突出有凹陷，空间浪费比较明显。由此可见，越秀的产品设计能力确实一般。

虽然客厅面宽升级到了4米，但旁边的活动室显得不伦不类，做为卧室的话，显然很拥挤，作为书房的话又比较浪费。这个户型的厨房也令人不太满意，实际操作中会显得不太方便。

好在东北角的卧室很方正，面宽3.2米，面积将近10㎡，使用率很高，可以作为常规卧室使用。

02双轨交汇有产业

越秀星樾所在的位置非常好，这也是为什么当初有11家企业竞拍的原因。

越秀星樾到地铁站大约不到1000米，而且地铁是双轨交汇，昌平线和8号线朱辛庄站。昌平线可以去西二旗、中关村；8号线可以去奥森板块。

项目南侧挨着小米产业园和小米科研中心，如果工作能在这里，出门就是公司，确实太爽了。西侧不到2公里，是生命科学园，也有大量的企业在那扎堆。

在商业上更不必担心，项目右侧隔一条马路是万达广场，目前在建。西侧2公里左右有永旺国际商城购物中心。

03朱辛庄已经进入第一梯队

星樾的地块确实不错，邻近地铁站，而且是双轨交汇，方便不少；附近也有产业园，未来的工作机会也会增多。待万达广场等配套的建成后，地块未来的价值可想而知。

但是，越秀的产品让人不太满意，从早期的怀山府到如今的星樾，产品的设计都让人一言难尽，跟其他开发商的产品没法比。几年后，当产品进入二手市场时，挂牌价也会不如周边项目，挂牌价很有可能低于预期。

总体来说，朱辛庄确实是个好地方，没买到的朋友可以等朱辛庄其它地块，也快入市了。如果确实想近期定下来，可以考虑同价位的其它项目，就以建面70多平米的户型来讲，同样6.2万/㎡的单价，可以考虑能建·京玥兰园，还便宜二十多万；如果看重配套，也看重户型的，西红门橡树湾的建面百平米以上户型显然更香，地铁一开通，价值更高。