万科离京4年再回归，50个设计师就把产品做成这样？

今年8月份，万科以总价27.4亿元斩获通州邓家窑地块，并迅速成为了大家讨论的热点。原因在于“万科四年没在北京拿地”，而这样的热度一直延续到了“万科东庐”蓄客阶段。

项目售楼处里人声鼎沸，北京好似很久没出现过这么热闹的场景了，就像大家所说“全村的压力给到了万科东庐”。

确实，万科不仅陷入到境外美元债风波中，营收与盈利也同样面临着压力。虽然有深圳国资委、深铁集团的力挺，万科也并不能就此高枕无忧。

而这其中，北京正是万科的短板，据万科2022年年报数据显示，北京区域的权益净亏损为2.55亿元，是万科七大区域中亏损城市。

而此时万科东庐的入市更像是背水一战，压力倍增，甚至在北京还搞出了一场与刚需盘不相匹配的高逼格产品发布会《明天，我们将住在哪里》，发布会上大家是干了一碗又一碗鸡汤，那么，明天我们到底能不能买万科？产品又能否取悦90/00后刚需一代？

万科东庐基础信息

◉ 指导价：6.5万/㎡（均价6-6.3万/㎡）；

◉ 地块成交楼面价：约3.49万/㎡；

◉ 户型面积段：65、73、89、95、120㎡二至四居；

◉ 产品：4-11层低密洋房，25栋住宅楼共计约881套房源；

◉ 容积率：2.0；

◉ 土地面积：约4.2万㎡；

◉ 建筑控制规模：约7.85万㎡；

01、位置一般

还在那句话，通州双限，得先有购房资格~

万科东庐位于通州永顺镇，“北京像素”和“北京物资学院”中间的一片待拍用地中。不过北京像素属于朝阳区......

◉项目位置示意图

万科东庐南侧就是“国誉朝华”，而国誉朝华的南侧则是一条主路“富河大街”，也就是朝阳北路上的一段，富河大街地下就是地铁6号线的平行线路。

这样来看，万科东庐可以避开富河大街所产生的噪音的影响，不过出行依然还是主要靠富河大街，车流量大和高峰期堵车的情况，仍存在一定影响。

◉富河大街及居家文创园

与此同时，万科东庐算不上是邻铁盘，距离“物资学院路站”也并不算近，步行大约1.4公里。

再看项目周边其他配套，目前南北两侧除了南侧国誉朝华，以及富河大街沿线的邓家窑家装购物中心，基本上全是待开发的土地，“居家文创园”也基本算是无效配套。

商业配套方面，项目只能依靠西侧3公里以外的以龙湖长楹天街为中心的商圈，以及东侧物资学院路底商。

◉物资学院附近商业配套

医院方面，常营地区新建的三甲医院首都医科大学附属北京朝阳医院东区，算是把万科东庐覆盖了。东侧通州还有潞河医院，北京中医药大学东直门医院通州院区等，离的都不算近。

◉项目附近医院配套示意图

此外，万科东庐东侧的邓家窑村、新建村这些小区年代都比较久，其中新建村是物资学院路附近回迁房，房源数量庞大，居住人群也比较复杂。

02、产品有槽点

期望越高，失望越大！万科四年后的回归之作，让大家都抱有过高的期望，虽然看房的不少，但败兴而归的也不在少数。

万科东庐共规划了25栋住宅楼，4-11层低密洋房，整体限高36米，楼间距40米左右。托幼用地整体限高16米，规划了12班的幼儿园。

◉项目楼座分布图

◉项目沙盘图

万科东庐的售楼处已经开放，样板间做了建面65/73/89/95平四个样板间。其中，建面120㎡的因为只有36套，所以就没做。值得注意的是，建面89㎡户型以上属于是可以“拎包入住”，建面65㎡和建面73㎡装修标准就低了一些。

建面约65㎡两居户型，做了全明户型，卫生间还做了干湿分离，且为明卫，厨房为半开放式，户型比较方正，就产品来说，对刚需还算比较友好。建面65㎡南向两居室，房源不多，但是有普宅，首付130万左右即可拿下。

建面约73㎡两居户型，南北通透，南向双飘窗，大概这个户型就是“给出北京青年人居新答案”，北向卧室较小，入户即为开放式厨房，关上厨房门，L型过道有些浪费，打开厨房门，是敞亮了不少，但做个饭油烟满屋飞...... 值得一提的是，只有一个卫生间，还是暗卫！

建面约89㎡三居户型，全是中户，没有拐角大飘窗，隔壁国誉朝华建面88㎡的户型还做了转角大飘窗。

值得一提的是，入户就是一堵墙，万科做了两面镜子试图放大空间，但进门还是觉着不太舒服，虽然洗手盆的位置可以拆除，但多出来的面积又会有些浪费。

北侧虽然做了两个房间，但其中一个房间，面积有点过小，放张床，别的就啥也放不下了，样板间做成了电竞房，试图迷惑购房者。

主卧为套房设计，但主卧做成了向里推的门，卫生间为“半折门”真的有点打架......这个户型整体感觉比较一般，中规中矩，不是太推荐，当然也要看最终的价格怎么样。

建面约95㎡三居户型，分中户和边户，这个户型比较方正，南向双卧室，三面宽，而且此户型把南向两卧室的入户门放到了南侧，私密性较强，也不用跟卫生间的门打架。

建面约120㎡四居户型，全明格局，四叶草设计，户型整体没啥毛病。但对比来看，建面120㎡这个面积段，别的项目面宽都可以达到4米以上了。不过，这个户型也比较少，一共也就30多套房源。

整体来看，虽然里面有“50多个设计师100次迭代总图”的心血，样板间里也确实能看到很多设计小细节，比如设计了各种储物柜，满足了青年人住房喜欢屯东西的需求，建面89㎡以上户型也省去了装修的烦恼，但回归到产品本身，槽点也还是比较多的。

总结

万科东庐指导价6.5万元/㎡，首开单价预计会在6万-6.3万元/㎡之间，万科似乎急需回笼资金，据说价格优惠力度很大。

对比来看，万科东庐算是区域上高单价了，直接竞品国誉朝华，指导价同样也是6.5万/㎡，但实际成交均价在5.8万/㎡。

二手房方面，项目西边挨得更近的物资学院区域，天赐良园西区目前挂牌均价4.7万/㎡，物资学院家属院均价5万/㎡。

据了解，万科东庐预计11月19号开盘，首开计划推出400多套房源，目前已经排卡近90%，如想了解更多项目内容，可以咨询置业管家。