黄其森：两个“院子”图谋北京

“在北京什么项目都可以做，什么项目都能做得好。”8月8日，泰禾·北京院子在太庙举行产品发布会，会后，泰禾集团董事长黄其森首度面对京城媒体。

发端于福建、早在2002年就毅然进京的泰禾集团，此时让人读出了再出发的味道。在“攻城略地”的大动作背后，是泰禾的悄然转型——深耕北京，90%项目要高周转，商业地产比重要过半……

闽商，因“开放、拓展”的精神而闻名，黄其森无疑是代表之一。在福建家喻户晓的励志歌曲《爱拼才会赢》是闽商“爱拼敢赢”的性格写照。

为什么是北京

一线城市房地产调控极其严厉的当下，房地产企业要想在北京突围，实属不易。

泰禾则将北京作为全国战略布局中的重中之重。2013年以来，泰禾集团在全国斥拿了8块土地，其中就有4块位于北京。

“泰禾对自身有着清晰的定位，我们不可能像万科那样，做全国性的开发商，泰禾是深耕战略，区域聚焦原则。比如福建和北京。”在黄其森看来，北京作为一等别城市、中国的首都，有各种各样的需求，适合各个阶层的产品都有市场容量。黄其森将福建和北京比作泰禾的“双主场”。泰禾集团将房地产的设计研发核心、品牌核心都放在了北京。“我们已经进入北京十年的时间。今年，福建没有太多地块推出，泰禾将拿地目光集中到北京。”

反而是在三、四线城市做房地产，风险要比北京大得多。“现在有很多房企逃离三四线城市，回归一线城市，这似乎成为一种共识。”黄其森透露，经过对几个二、三线城市的考察，若干年前泰禾甚至主动退掉了某个三线城市的地块。“*还不如北京做两个项目。”

所以，即使是在北京拿地时不太被同行看好，泰禾深耕北京的决心依然坚决。2013年1月，泰禾拿下泰禾·北京院子所在的孙河地块时，楼面价近2.9万元/平方米。当时，市场人士普遍认为这一价格有点高。黄其森问泰禾做土地**的同事：“还有没有比这块地更好的，密度更低的？”回答说：“没有。”“那这块一定是好地，下决心拿下。”让人始料未及的是，仅仅半年时间，孙河土地楼面价就达到了5.2万元/平方米。

为什么选现在

早在1996年就在福建涉足房地产的泰禾集团董事长黄其森，并不甘心偏安一隅，2002年，他就来到了北京做了头等个项目 运河岸上的院子 。但那时，他还没有像现在这样惹人注目。

十年，泰禾在北京蛰伏。为什么2013年突然发力？

“近年来，泰禾有了长足的发展，是多年积累的结果。原来我们没有在北京拿地，是感觉还没准备好，所以只敢在福建扩大规模。”

黄其森所说的准备，一是2010年泰禾借壳福建三农上市，促使企业进一步走向公开、透明化，同时为企业发展筹得了资金。成为当年国内少有上市的地产股票。二是泰禾做了很多调整和布局，比如高周转。此外，转型做商业地产，也让泰禾近几年有了比较大的发展。

今年以来，除了2月份春节期间没有出手之外，泰禾集团每月均有土地进账，共出资90亿元“吃进”8幅地块，不乏“地皇”。8块地中有4块位于北京。

泰禾称不差钱

突然而来的大手笔不但让业内侧目，更引来对泰禾“激进”的质疑。对此，黄其森有着自己的眼光和判断。

“泰禾在拿地上不是没有底线的，并不是只买贵的。”黄其森强调。接受采访当天，泰禾刚刚参与了苏州一个地块的竞争，参加竞价企业多达14家，这块地泰禾给自己定的上线是7500元/平方米，较后，飚到8400元/平方米的楼面价被其它企业竞得。2013年7月23日拍出的北京孙河地块，泰禾也参加了竞价，较后却“成就”了中粮地皇。北京夏家胡同地块泰禾也参加了竞价，“当时大家感觉夏家胡同泰禾一定会拿，但我们举到3万多/平方米的楼面价就撤了，较后4万多/平方米成交。”黄其森说。

“有进有退”的泰禾选择在自己能够掌控的范围内多进一步。2013年年初，泰禾集团董事会和股东大会授权公司的拿地额度为110亿元，目前泰禾在全国拿地已斥资90亿元。黄其森表示，110亿元不代表今年拿地的规划，会做阶段性调整，一定会增加，今年拿地金额肯定会超过这一数字。拿地区域则优选北京和福建，还会战略性地考虑上海、长三角及广东。

然而，没有资金，一切都是虚妄。令多数房地产企业无法企及的是，黄其森在银行的工作经历，让泰禾的大笔融资成为可能，也让泰禾大规模拿地有了“底气”。泰禾集团官网的资料显示，泰禾控股股东――福建泰禾**有限公司，现为福建海峡银行仅次首名大股东，并战略注资东兴证券、福建农商银行。黄其森还担任福建海峡银行董事、福建省总商会副会长。

黄其森毫不避讳地说：“泰禾融资的渠道是多元化的——我本身是银行出来的，渠道比较广泛；泰禾又是上市公司，金融机构很愿意跟我们合作。另外，今年我们在福建销售得非常好，几乎房源一开盘就消化了。”自有资金、销售回笼、信托等融资款，构成泰禾支付“巨额”土地款的主要来源，黄其森称，自有资金起码占1/3以上。

90%项目高周转

虽然都是中式别墅，但泰禾·北京院子与运河岸上的院子在项目操作上已然不同。

高周转，是近来泰禾做出的较大战略调整。按照黄其森的说法，泰禾90%的产品要做高周转，拿到一块新地后，**多7—8个月就能开盘销售。这也成为黄其森给每一个项目团队做出的铁定纪律和考核指标。

“泰禾在拿地之前做足了功课，很多我们拿到地的时候，设计基本上已经完成了。所以才能保证拿地后七八个月开盘。”显而易见的是，高周转也是有前提的，没有资金和资源，没有人力和实力，周转是快不起来的。

价格不菲、定位高端的别墅项目，适合高周转吗？对于高定价的豪宅来说，缩短销售周期，有可能让项目享受不到后期价值提升带来的高溢价。但在泰禾高周转的策略下，黄其森坚持让泰禾·北京院子也要坚守这一法则，他表示，高周转后，通过压缩一个项目的销售周期，所得销售款可以做两个、三个项目，这样的利润率其实一点都不差。

高周转能够让资金“落袋为安”，这是与黄其森银行工作经历有关的思维习惯。黄其森坦言：“这几年，房地产**重要还是应对政策的变化，高周转能够有效规避政策和市场风险。”

另一方面，泰禾大扩张规模需要大量资金，也必须依靠快速销售的道路。至今，运河岸上的院子的销售周期已十年，黄其森不打算让泰禾·北京院子卖如此长时间，而是计划开盘后一年半清盘，开盘后半年内大部分资金要回笼。

30个泰禾广场

实际上，泰禾为大家所熟知的不应仅仅是两个“院子”，更应该有商业地产。

除了在土地市场和高端住宅领域的高歌猛进，泰禾在商业地产领域有着庞大的计划。“泰禾目前在福建有8个泰禾广场，计划五年内在全国打造20—30个。未来泰禾商业地产比重将占整体业务的一半。”黄其森否认这是简单的冲刺。

虽然泰禾广场鲜为北方市场所知，但在福建却相当知名。“泰禾商业项目有城市级的，有县域级别的，城市综合体，也有街区式的，是差异化的。下一步或将在广州发展商业地产，也会在北京寻找合适的商业项目。预计石景山地块是写字楼，一、二层是商业。”黄其森介绍，目前泰禾有三条主要产品线，一是泰禾广场城市综合体产品线，二是泰禾红系列为主打的高端住宅产品线，三是院子系列低密度别墅类产品。无疑，泰禾广场已成为泰禾的“三驾马车”之一。

不过，在商业地产上，黄其森还是提出要“学习万达，超越万达”，并不惜重金从万达挖人，学习万达商业地产开发经验。但与万达广场快速复制、千店一面不同，在黄其森看来，泰禾广场定位更高端，强调根据当地的消费习惯进行个性定制。