买房支招之按揭买房:贷款买房的首付如何计较?

置业**指出，买新房和二手房在贷款首付的计较方式上有较大差别。管理新房贷款时，首付款是依照购房时的商场价动作参照，但管理二手房屋贷款是按照评介价动作参照。所谓评介价，即是按照当时的商场情形，经过银行指定的专业评介机构进行房产价钱评介而计较得来。

凡是，二手房评介价大多为商场价钱的80%，部门房龄较长的房屋这一比率会更低。依照“贷款额上限即是二手房评介价80%”的比率计较，购房人实际能够获得的二手房贷款额度较高相当于全套房屋出售价的64%，是以二手房买主的首付款比率将大增。近期二手房商场回暖，可是因为一些买家对二手房生意业务首付款的计较方式不熟悉，是以堕入困境。

值得关切的是，有些中介在签合同前有意隐瞒真实的首付款，并在购房合同中懂得首付款的付款刻日。如许在定金已付的情形下，无论采用退房还是过时交齐首付款，购房人都能够接见会面临高额的违约索赔。

**提醒，二手房买主须防备购房条目中有无如“银行未能核准贷款，购房合同自动解除”等免责条目，以保证在因房龄太老贷款难的情形下，买方可免于高额违约索赔。

广州首套房贷查询拜访大都可首付二成利率七折

在二套房首付四成“一刀切”的同时，近期又有新闻传出，部门银行的首套房首付尺度也“水涨船高”，悄悄从两成提至三成。昨日，记者以购房者身份咨询了广州各大银行，发现现在仍有超越折半的银行在履行首套房首付两成的尺度，而利率方面也还可享用到*多30%的折扣。不过，地产中介及银行个贷的工作人员也向记者建议，假如能付出三成首付，获得30%的全额利率折扣的概率会更高。

仍可首付两成

据记者熟悉，比拟二套房四成首付的“一刀切”规定，现在除中行、工行、深发展、广发等几家透露体现首套房（一二手房均包含）履行三成首付外，购房者仍然可在其他银行申请到首付两成的折扣。但需要关切的是，一些银行对于一手房和二手房有不合规定。比方，建行就规定，一手房较低可首付两成，但二手房必须付三成。而交行更分类规定只要144平方米的一手房，才可享用到二成首付，144平方米及二手房则较低必须付三成。

对此，银行业内子士向记者诠释，监管部门此次调控房贷，除出于信贷总量的考量之外，也是为合营房地产商场的调控，按捺投契行为。“而这类投契行为大多是在购置多套房的时刻，三套房及的贷款都比拟难有折扣，成绩要紧集结在二套房上，所以有一些相关的指导出台。”该人士透露体现，据他所知现在监管部门并没懂得上调首套房的首付比率，大部门银行还在履行两成尺度。但他也透露，首套房一向都没有全数按两成比率履行，去年、前年都有三成的，要紧是各银行从客户的天资方面进行归纳综合考量。而现在履行三成的比率该当会有所增添，一方面是增强风险节制，一方面也是因为要节制贷款规模。

三成首付折扣多

除首付还可享用两成比率之外，首套房的利率折扣也仍然持续了此前较低七折的履行尺度。不过，记者在采访中也熟悉到，要享用七折折扣利率，银行会对贷款比率和房屋情形制订一些限制，比拟首付两成的个案，首付三成的更轻易获得折扣。光大、建行、兴业等几家银行的个贷部门工作人员就告诉记者，假如首付三成，根基上都可以享用七折利率折扣。

“首套房首付两成没成绩，但利率的折扣我还要跟银行问一下，具体终局要看审批情形。”广州某地产公司的中介对记者透露体现，比拟首付比率，贷款利率则变数较大，要归纳综合客户的职业、财产情形等考量，“假如是公务员、大夫、教员、国企职工等职业就比拟轻易申请到。”在采访中，很多地产中介建议记者还是付三成首付，如许简直没有所有被拒贷的风险，并且每月的还款压力也较小。以购置100万元的房产（以等额本息编制贷款20年，且享用七折利率折扣）为例，假如首付两成，则月供4914元，共需付出利钱37万余元，而若首付三成则月供4300元高低，共可少付出利钱4万多元。

月初贷款较轻易

记者查询拜访熟悉到，因为本年1月初放贷过快，招致在上月底已经有部门银行停息了对包含个人房贷营业等在内的新增贷款的审批及放款。但有新闻称，参加2月份后，贷款审批及发放将会有所松动。有地产中介透露体现，上月底被压下的三四单营业这几天就会由按揭公司送到银行进行审批，预计月初这段时刻会比拟轻易经过，是以他也建议想申请贷款的客户尽量赶在月初，获批的概率较高，过程也会走得快一些。

而有银行的工作人员也透露体现，按照本年监管部门均衡放贷的指导思惟，每个月的额度都根基已经定下去了，各家银行要按照这个节奏放贷，假如期内超越额度只可停贷，所以一定是每个月初或每个季度初比拟轻易获批，到月中或月底假如额度已经用完了就会比拟重要，银行能够会把这笔申请拖到下个月再考查。“拒贷的能够性不是很高，可是过程就会比拟不一定，审批延后，放款也要顺延。”