“房产税”大考别墅生活成本

2011/12/01 19:21

“房产税”大考别墅生活成本

买得起，住不起！高端联排：hold住，往哪住？

“金九银十”的传统旺季并没有让开发商松一口气，由于购房者手中的房票不断减少，年底不断逼近，开发商的压力逐渐增加。从10月1日起，重庆对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税，征收对象包括独栋商品住宅，新购高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的仅次首名套（含）以上的普通住房。重庆因此成为国内头个对存量住房开征个人住房房产税的城市，并且此措施也可能推广到全国，届时高价别墅的持有成本将大大增加，别墅市场将面临产品市场分化。

进入四季度，北京别墅市场继续上涨势头，自2011年10月1日至11月21日北京别墅项目*，同比2010年同期上涨9%，成为低迷市场中逆势上涨的产品类型。据伟业我爱我家市场研究院数据显示，2011年1月至11月21日北京别墅*，其中联排别墅*，同比上涨24%，整体联排别墅市场出现逆势上涨的态势。

值得注意的是，在联排别墅逆市上涨的态势中，全程领跑的奥北别墅区新老项目表现突出，新项目中**吸引人的莫过于“海鶄落湿地”的京基鹭府，而远洋·傲北、万通天竺新新家园等项目一直保持旺盛的销售势头。

中高端联排别墅唱主角

北部别墅区域成热点

由于金九的颓势，别墅银十市场的回暖显得格外珍贵，全程领跑的奥北别墅区更是火爆，传统区域优势使这里的项目普遍获得热销。

据北京房地产交易网统计数据显示，2011年1-11月北京别墅市场的成交主力集中在了亚奥京北别墅区，占北京别墅市场总体成交量的近四分之一，远远**于其他别墅区，成为1-11月别墅市场的领头羊。

相关**分析认为，奥北别墅区作为传统别墅区位置好地方，其区域价值自然毋庸置疑，而随着近年来区域内批复的别墅用地不断减少，在售项目的**数量也不断减少。如新开盘的京基鹭府只供应194席，其英式都铎建筑风格和园林景观在目前的别墅市场上都十分少有。作为奥北区域内**邻近北五环的别墅群，*海鶄落湿地公园的自然景观资源外，还紧邻规划中的10平方公里未来科技城和不堵车的京承高速，是奥北别墅里的城市别墅范本。

除区域优势之外，产品类型符合市场需求也是奥北别墅区域持续走强的一个重要原因。作为近几年发展迅速的奥北别墅区，老别墅项目户型设计、空间尺度逐渐落后，此类别墅开始开始为自己的别墅置业寻求升级。

如奥北区域的传统项目金科府，即将推出自己的后期项目金科西府，据项目营销人员介绍，后期将有部分叠拼别墅上市，户型追求较大化采光和景观视野，建筑形式为法式宫殿风格，配以精心雕琢的社区法式宫廷园林，这更符合当今别墅置业者的生活习惯。

在众多风格独特、品质优良别墅项目聚集的小汤山区域，新的别墅项目上市更引起购房人关注的核心。

以近期入市的京基鹭府为例，以宽适尺度的410-520平米联排和双拼别墅为主，地上三层、地下两层的户型空间，堪比独栋的空间设计，让许多本打算购买独栋的客户驻足鹭府项目。总价在1200-1500万的合理价格区间，得到了许多别墅改善性客户的追捧。

南派房企以精耕细作著称，在京成功落地的南派企业如星河湾、龙湖、金科等南派企业以其精细的做工，严谨的工程质量赢得良好的市场口碑。头等次进京发展的深圳京基地产在京首推的项目京基鹭府，就是在创新精神下兼顾客户市场需求，打造了北京少有的英式都铎风格建筑，自创的3+2别墅空间，地面三层、地下两层，完全达到了独栋别墅的空间感受。同时保证地面完全人车分流，既安全、降噪、少尘，同时又将较大的园林面积还给了鹭府业主。

“一方面，北京市的限购政策将大批的**客群挡在了市场之外，使得他们被动退出市场；另一方面，近期房产税的传言使得客户在购入别墅产品时更加谨慎，小户型、低总价的别墅**不断减少，自住改善型的购买所占比重不断增加。但是又考虑到房产税一方面可能会从拥有房屋数量上进行征收，也可能会以房屋价值作为衡量标准，因此高总价别墅成交开始有下滑趋势，而中高端别墅正在不断走强。”业内人士表示。

以价换量初现成效

别墅市场持续上涨

面对别墅市场珍贵的回暖期，开发商一方面积极推出新品，另一方面在价格上出现了一定幅度的下调，开始以价换量。据伟业我爱我家的统计数据显示，近两个月来由于北京别墅市场开始出现了一些降价项目，进而换取了交易量的大幅上涨。

“成交量回暖一方面与项目降低价格有关，一方面是由于近期别墅项目纷纷放量对于唤起市场的关注也起到了重要作用。”业内人士认为。

伟业我爱我家市场研究院分析表示，别墅市场的供需两旺是四季度北京别墅交易量逆市上涨的主要原因。数据显示，今年1月至11月21日别墅整体供应3031套，同比上涨26%，其中仅联排别墅就供应1527套，同比上涨144%。

别墅在近两个月中的推盘量明显加大，其中京基鹭府与中海尚湖世家、远洋LAVIE为头次入市的纯新盘项目，而远洋·傲北、誉天下以及温哥华森林北郡则是再次开盘，并且项目提供的产品类型多为联排及独栋。

对于后市的销售，21世纪不动产分析师表示，调控没有放松的迹象，手握购房资格的人更倾向于“优中选精”，别墅的开盘放量给了购房者更多的精品户型，导致成交量大幅上扬。产品品质确属优良的高端商品房，更具抗跌性。尤其是用地少有的别墅市场，一旦优质户型入市，马上就会被抢下，如近期入市的京基鹭府就属此例。

而据一位房企内部人士认为，在目前的市场环境下，项目销售拼的更是品质，对于CPI的高涨和股市的低迷，不少**者还是将目光放在了住宅市场上，特别是刚需改善需求针对于中高端别墅依然保持着旺盛的消费意愿。

伟业我爱我家市场研究院分析，联排、叠拼等经济型别墅总价相对较低，高性价比受到部分中产阶层青睐。随着限购、限贷政策的持续加强，别墅项目也配合楼市整体成交量一路下滑，成交量相对乐观的仅性价比较高的联排别墅。

上述机构认为，在CPI持续走高，通货膨胀的宏观大环境和北京少有的土地资源下，别墅的少有性和保值增值性将日益凸显。

(责任编辑：JN022)