泰禾“快马加鞭”高周转

2013/08/12 16:49

从“ 运河岸上的院子 ”一个项目开发十年，到要求“泰禾北京院子”一年半内实现清盘，泰禾集团股份有限公司（000732.sz）在北京地产市场的形象来了个大变身。

8月8日，泰禾在故宫之畔的太庙举行了定名为“北京院子”的孙河项目产品发布会。作为泰禾全面发力进军北京后拿下的头等幅土地，在拿地不到8个月后，备受各界关注的泰禾孙河项目终于正式亮相。

“ 泰禾·北京院子将贯彻泰禾集团目前的高周转模式，在开盘半年内要回笼大部分资金，争取在一年半清盘。”在接受媒体采访时，泰禾集团董事长黄其森如是说。

坚定不移高周转

泰禾闻名于北京地产界，源于其“运河岸上的院子”项目。

去年，该项目推出十余套单套总价约3亿元的独栋别墅，成为北京**贵住宅。而此时，距离其拿地已过去了将近十年的时间。对于“运河岸上的院子”，泰禾可谓反复推敲、精雕细琢，甚至开发期间还曾经封盘，利用3年时间全面改造。至今，这一原本一平方米两三万元的别墅卖到了单价十多万元，甚至出现了令人咋舌的3亿、5亿的单栋总价，同时全盘货值也从6个亿飙升至80个亿。

如今，泰禾在孙河的北京院子项目，因其1.1的低容积率和2.9万元/平方米的楼面价，同样被打造成了别墅类的高端项目。

与“运河岸上的院子”完全不同的是，此次黄其森提出了半年内回笼大部分资金、一年半完成清盘的要求。

不仅“北京院子”项目，泰禾目前对旗下的项目均提出了高品质下高周转的要求。“泰禾在福建大本营一直坚持高品质、高周转路线，这样能够有效规避市场风险。”黄其森称，目前泰禾旗下项目90%以上均采用高周转模式，一个项目在拿地之后七到八个月必须开盘销售。黄其森同时宣布，泰禾4月摘得的北京台湖项目将于今年10月入市，如能按计划推盘，此项目从拿地到入市的时间更是仅有6个月。

今年以来，泰禾在土地市场中显得有些疯狂。自1月开始，泰禾在竞争激烈的北京、上海土地市场摘得5幅五幅住宅及商业用地，资近70亿元，而除北京、上海之外，泰禾也在福建有所斩获。据泰禾发布的公告显示，今年截至目前，泰禾共计取得8幅土地，拿地金额已达93.22亿元。

7月24日，泰禾发布公告称，为其与北京华澜恒泰成立的北京石景山项目公司——北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司在与金融机构合作中，提供连带责任担保，较高担保额度为 110,000 万元人民币，担保期限两年。

至此，泰禾实际对外担保总额约为133.69亿元人民币，占其**近一期经审计净资产的594.85%，全部为对下属控股公司提供的担保。

“担保额有重复计算的部分。”对此，黄其森解释称，更为重要的是，泰禾集团只为下属子公司提供担保，这样风险便是可控的。（以上红字部分不要）

全国扩张加速

做金融出身的黄其森自认对于公司的风险控制要求很高。而除了高周转之外，黄其森规避风险的另一法宝就是除福建大本营之外，其全国扩张核心考虑经济发达的一线城市。

“今年各大房企纷纷回归一线城市，连恒大都到北京来了。”黄其森表示，泰禾不可能做万科那样的全国性开发商，“我们采取的是区域聚焦的深耕战略”。

出于对中国经济发展做出的判断，泰禾深耕的区域选择是一线城市，“相对于北京的大容量和风险较低等属性，三四线城市存在较大风险，因此泰禾不会考虑。”黄其森表示。

有分析机构测算，目前泰禾的全部土地储备折合货值约600亿元。黄其森表示，泰禾今年至今拿地花费约90亿元，距全年拿地预期110亿相差20亿，但泰禾并不会因此放缓下半年的拿地速度。

“泰禾会针对市场发展对拿地目标做阶段性计划调整。”黄其森称，以目前的形势来看，“今年一定会超出原预计的110亿拿地计划”，而新增部分仍会优先考虑北京和福建，同时还会战略性考虑长三角、珠三角等经济发达城市。

“现在做房地产，不懂金融一定做不好。”在拿地的财务支持上，黄其森透露，除自有资金、销售回款、银行贷款之外，泰禾将选择多元化的融资渠道，“今年泰禾将与信托、基金等金融机构合作，而A股市场对于房地产再融资的开闸也将成为泰禾的后发优势。”

在疯狂拿地的基础上，泰禾的全年销售额也得以大幅提升。