2019年，北京限竞房各自精彩……

       2018年底北京限竞房一出，历经大半年后，现况如何？市场业绩上是肯定的，今年排名前十的新房楼盘中，限价房占7个。半年报数据显示其成交金额占比达到52%。这一漂亮的成绩单让限价房更加亮眼，楼市圈里也流传这样的金句形容——

       IT码农太舟坞，金融丰台石景山，商务外企去亦庄，定位不清北七家，囊中羞涩青龙湖，踏空就去五里坨。互联网新贵望京孙河，航空公司庞各庄魏善庄。

       海淀太舟坞——常言道：海淀不盖房，昌平不修路。海淀的住宅用地供应量一直很低，新房处于供不应求状态。从经济发展上看，海淀的大公司云集，高收入人群庞大，购房需求非常强烈。而且，绝大多数购房者更在意子女教育方面，海淀成了**。网友打趣说，丰台的小广告都是洗浴足疗，男士会所；搬到了海淀，小广告都是补习强化，托福雅思；人生境界完全不同了。所以，海淀家长的梦想，那就是有一天孩子能够金榜题名。因此，海淀山后的几个限竞房项目-山屿湖，紫郡蘭园和翡翠云图的销售都非常不错，去化率都很高。山屿湖和翡翠云图的平层产品基本**，紫郡蘭园的销售额也高居上半年的第4位。

       丰台石景山京西板块——今年西部是真正崛起的原因除了中海寰宇天下这样的厉害项目，还有大量的限竞房扎堆上市：国风长安，橡树澜湾，长安云锦，禧悦**，都有各自的竞争优势。前三个已经开盘，去化率都很高。据我们观察，除了石景山和丰台的本地客户外，确实大量的客户来自于金融街商圈。

       五里坨板块——半年前，“五里坨三雄”以京城罕见的浅山洋房雄心勃勃的入市，经过大半年的鏖战之后，“五里坨三雄”变成了“五里坨三熊”。这个板块的三个限竞房项目其实产品都还不错，虽然有些同质化。五里坨区域的主要缺点还是交通短板，地铁没有不说，开车都不太方便。香港的超级豪宅大都在太平山上，然而北京人对于山路十八弯完全无感，70/90的限制又导致大部分房源都是刚需房，刚需都被交通条件挡住了。

       亦庄板块——亦庄板块其实先天条件不错，毗邻亦庄开发区。亦庄开发区也是南城最强的商务产业区。区域内住宅气氛浓厚，教育配套不错。这个板块主要面临两个问题，一是亦庄河西没有地铁，交通条件一般；二是供应量太大，目前已经出让的地块大约能够供应6000～7000套限竞房，同时还要面临台湖板块的竞争和分流。早先，亦庄河西的楼盘都暗暗打着“人大附小”的幌子来销售，现在的情况是“6000套限竞房抢一个人大附”，观众都审美疲劳了。张爱玲说过：出名要趁早，忽悠人也要趁早。

       6月份，亦庄河西两个新地块拍卖，楼面价已经接近4万/平米，一边是土地价格上涨，一边是库存高企，后期亦庄河西项目降价可能是无法避免的了。亦庄路东的禧瑞天著，在坚决割肉降价之后，去化率就不错。总的来说，我们觉得亦庄板块的性价比其实还是不错的。

       朝阳大望京和孙河板块——这个区域的去化率不错，排在首位的当然是日光盘中海望京府。孙河作为全新的低密度别墅区，本身规划和条件很好，建设也逐渐成型，只不过商业生活配套还需要等待时日成熟。6月份，香港土豪恒基在孙河拿下了一块不限价的地块，楼面价高达6.95万/平米，已经超过了在售限竞房项目的均价，面粉贵过面包。这块地一出，孙河一片欢腾，像过年一样喜庆。

       孙河板块的瑞悦府和北京院子二期去化率相当不错，禧瑞天著和天瑞辰章去化率也尚可，后期孙河的新地块只有2块了，库存压力很小。而地价上涨，未来新入市的楼盘必然高价入市，整体而言，这个区域的销售后期应该值得看好。

       顺义区域——顺义的项目主要分布在后沙峪板块和顺义新城板块，去化率均不理想。顺义的限竞房主要面临两个问题，一是交通不便利，限竞房项目基本都远离地铁；后沙峪本身比较成熟了，别墅区和国际学校扎堆，但不适合刚需，更适合改善群体。但是限竞房由于有70/90的限制，必须做出大量刚需户型，结果就是供需错位。第二个问题是顺义的限价偏高，后沙峪定价5.5万，顺义新城定价4万多，高于周边的次新二手房价，今年顺义的限竞房大量上市，降价已经是必然的了。

       大兴魏善庄庞各庄——南六环的地段和配套没什么优势，但是由于新机场的建成，这片区域成了各路开发商项目卖点的统一口径。这片区域三个限竞房项目中海云熙，中海云筑，大兴金茂悦都表现很好，去化率都比较高。这三个项目产品都设计得不错，同时降低姿态，低价开盘，价格都低于限价，颇受南城的刚需群体欢迎。庞各庄板块其实是个比较成熟的别墅区域，只是离城区稍远，目前也只有中海云筑一个限竞房项目，没什么竞争压力。魏善庄的中海云筑销售接近尾声，所剩房源不多了。大兴金茂悦一期卖的很好，二期压力也不大，但是旁边的共产房项目就被这两个限竞房项目挤兑得很惨了。

       昌平北七家板块——北七家板块是比较悲催的板块了，交通不方便，价格也没有什么优势。东边几公里就是未来科技城板块，西边则面临回龙观、朱辛庄的新盘夹击。华润理想国、和悦华玺开盘早，抓住了天时，运气不错，开盘晚的就比较惨了，近期开盘的某楼盘去化率据说仅仅10%。

       丰台青龙湖板块——青龙湖板块未来库存超过6000套，远离城区无配套，只有一湖秋水望眼欲穿，等待买房人前来。各路文案从瓦尔登湖到日内瓦湖都写了一遍，青龙湖已经被吹成了绝世美景，疗养胜地，来看房的客户依旧经常比中介还少。在观望了大半年以后，青龙湖的开发商终于认清了现实，僧多粥少，狼多肉少，几个限竞房项目的开发商环顾左右，开始割肉和互砍了。大湖风华号称降价50万，另外一个项目则赤果果的宣布，你们地势太低，都看不到湖，只有我能看到湖。拿地时大家都以为这是一个“王者荣耀”的排位赛游戏，结果后来发现这是个“跑得快”的游戏。

       这个板块，被业内戏称为“青龙湖惨案”。

       有人问北京的房价什么时候开始涨？个人认为，当这一大波限竞房的库存消耗得七七八八了，北京房价可能就会明显上涨了。现在，限竞房项目上市过半，棋至中局，所以，遇到好的楼盘，还是要抓住机会。

       2019年上半年过去了，我很怀念它。

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