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疯狂供地的亦庄,你会接盘吗?

来源:腾讯房产   发布时间:2020-07-02 09:55:02

河东、昨天,北京市规委挂出了亦庄核心区2宗地块,其中一宗为20万平的住宅用地,64亿起拍;另一宗为66万平米的商业办公用地,50%自持,70亿起拍,两宗地块总的起拍价超130亿元!

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1、不限价住宅用地,起拍楼面价3.2万/平米,限竞房的救赎?

X46R1、X46R2地块位于亦庄河西区,项目四至为北至泰河三街、南至兴海路、西至博兴八路、东至博兴七路。地块北侧为二手房鹿海园五里,西侧为亦庄实验学校,西南侧是限竞房项目金隅金鳞府,具体位置如下:



这宗地块既有R2类居住用地,也有A33基础教育用地,根据规划,X46R1地块为住宅用地,整体的建筑规模为19.6万平米,容积率2.8,控高80米;X46R2为托用用地,规划为18班幼儿园。



从土地规划看,地块的属性相对纯粹,且地块很方正,容积率2.8,控高80米,将来大概率是一个高层住宅。

这宗不限价宅地,*的看点不是地块本身,而是其高达3.2万/平米的楼面价是不是意味着河西区的其他限竞房要解套了?帮主甚至已经脑补出了当这宗宅地成交后,河西区其他项目的说辞:今天4万6,明天6万4,现在的亦庄你爱搭不理,明天的亦庄你将高攀不起等等。

那么这些红海区域的限竞房真的能解套吗?恐怕很难。

一则,河西区此前不是没有“高价房”的。亦庄金茂府目前也是在售的状态,而且门槛很高,总价1300万起步,折合均价也超过了7万,然并卵,河西大部分卖5万甚至4万多的项目依然是滞销的状态。毕竟虽然区域一样,但定位不同,有唯价格论的刚需用户,就有愿意为了更舒适的生活状态和品质买单的改善用户。

现在的买房人都门儿清,单纯的价格差行不通。

二来,亦庄河西区目前的存量不是个小数目。退一万步讲,即便这宗不限价宅地的入市透露着未来房价的某种走势,但河西目前的存量以及潜在供应超过3000套,除了借着人大附的红利博得了头彩的和悦华锦之外,其余后续入市的项目成绩都不算出彩。



加上本次挂牌的不限价宅地住宅部分总建筑面积约20万平米,又是一个不小的体量。这么多的存量想在短时间内消化完毕,可能性不大。

2、起价70亿的多功能用地,有人接盘吗?

这宗F3多功能用地位于亦庄的路东区,距离地铁亦庄线次渠南站约几百米的位置,项目西侧有很多科技园区,东侧是安置房。具体位置如下:



这个多功能用地规模大,整体建筑规模达到66万平米,用途为办公以及商业,而且要求50%用于自持。



路东区的起点很高,根据规划,这个片区在亦庄核心区被定义为科技研发与设施配套重点建设区域,承载的主要功能是:研发设计、高端制造、系统集成、总部经济、商业服务。换而言之,它是亦庄的产业聚集地,加上区域内有地铁亦庄线穿过,从位置以及将来的定位来看,还是值得期待的。

位置没问题,但这宗地本身却有很大的问题。它的起拍价高达70亿,在开发商普遍资金吃紧的情况下,真金白银砸70亿,一般的中小开发商根本吃不下,要么联合拿,要么是人民币玩家,这既需要魄力,也需要强大的财力。

这宗多功能用地旨在增加亦庄区域的商业以及办公等基础设施,为其定位以及功能服务。初衷是好的,但是这种属性的地块本就不吃香,尤其是价格还如此之高的地块,所以流拍的几率很大。

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这两宗地只是试水,亦庄的大规模供地才刚刚开始。

早在去年10月份,北京市批复的亦庄规划中就曾提到,“亦庄要实现产业结构转型升级,城市功能优化调整,尤其是要增加居住用地及其配套用地比重,形成城乡职住用地合理比例。”可见,亦庄土地供应的增加早有预兆。

今年6月28日,经开区印发了《北京经济技术开发区关于加快四大主导产业发展的实施意见》通知。其中提到,建立健全亦庄新城225平方公里范围内产业空间的统筹机制,加快新扩区域土地开发整理,未来3年每年提供建设用地10平方公里以上。

该《意见》刚刚发出两天,亦庄土地市场就上新了,抛开这两宗地块的价格以及属性不谈,两宗地块挂牌出让这个举措本身意义很大,它意味着接下来的几年内,亦庄、瀛海、旧宫、 马驹桥等在内的这225平方公里的范围内将会有大量的土地出让,亦庄新城将会迎来大规模的土地开发。

每年10平方公里,3年就是30平方公里。

这着实不是个小数目,要知道现在经开区实际的管辖范围也只有60平方公里。



至于这30平方公里具体如何分配,经开区、旧宫、瀛海、台湖、马驹桥等区域谁分的蛋糕多,只能等时间来验证。

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亦庄的定位一直很明确,它是北京建设科技创新中心“三城一区”中的一区,是北京市**同时享受*经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的*经济技术开发区。

无论是前几天将马驹桥、次渠以及台湖西部等区域不动产登记办理移至经开区,还是今天供地的增加,都可以看到亦庄在逐步的扩张和推进这225平方公里土地的建设。

增加居住及配套用地比重+政策红利与规划落实的加持,这些对于亦庄的项目而言都是利好。

但是一则供地增加,使得原本就不少的市场供应更加充足了;二来,多区域发展又一定程度上弱化了原本亦庄核心区(河西、河东、路东)的定位。

所以,这里的房子什么时候才能解套还是个未知数。

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