“郭公庄三兄弟”比拼紧凑三居，谁更胜一筹？

在北京超过百个限竞房项目中，多数位于五环之外，五环内的项目占比仅在10%左右，而为数不多位于四、五环之间的项目中，郭公庄板块一下子占了三个，被业内称之为“郭公庄三兄弟”。

这三个项目分别为京投发展·臻御府、中铁·诺德逸府、中铁诺德·春风和院，由于三个项目距离在1公里左右，在大板块内享受的交通、医疗、商业、休闲等配套大致相同，但是由于具体位置不同，配套也有优劣之分。在产品上，受“90/70”政策限制，三个项目中89平方米的三居均为主力户型，同题作文下，谁更胜一筹？

在郭公庄板块，京投发展·臻御府、中铁·诺德逸府、中铁诺德·春风和院三个限竞房项目比拼。图片来源 高德地图截图

四环外+丰台科技园，地段优势尽显

走南四环路转樊羊路向南走2公里，可达中铁·诺德逸府、中铁诺德·春风和院两个项目；走丰科路则可达京投发展·臻御府。中铁·诺德逸府、中铁诺德·春风和院两个项目相邻，向西一公里左右则为京投发展·臻御府。

由于位于四、五环之间，且处于丰台科技园大板块范围内，这三个限竞房项目备受市场关注。经过多年发展，丰台科技园日渐成熟，商务氛围浓厚，人流量与日俱增，交通、医疗、教育、商业、休闲等配套也日渐完善。

在交通上，除了四环路外，板块内有两条轨道交通穿越，分别为地铁9号线和房山线，在郭公庄站交汇，而房山线北延线在首经贸站与10号线换乘，预计2020年开通；地铁9号线可换乘10号线、14号线、4号线。值得关注的是，随着北京大兴国际机场的运营，南城利好尽显，而轻轨大兴机场线北起草桥站，未来随着房山线与10号线换乘，从丰台科技园到机场的交通将会更加便利。

具体来看，三个项目中，京投发展·臻御府紧邻郭公庄站，中铁·诺德逸府距离郭公庄站1公里左右，中铁诺德·春风和院位于中铁·诺德逸府东侧，距离郭公庄站稍远一点。不过，中铁的两个项目，距离在建中的房山线北延线樊羊路站点稍近一点，在700-800米左右。

在医疗配套上，区域内已经运营的三甲医院有天坛医院新院，北京口腔医院未来将整体搬迁至天坛医院新院北侧。从具体位置上来看，三个项目距离天坛医院新院都在4公里范围内，中铁两个项目距离稍近，在2.2公里左右。

区域内商业配套成熟，有万达广场、永旺梦乐城、花乡奥莱等大型商业综合体，在丰台科技园内，还有大量的底商。从具体位置来看，相比另外两个项目，京投发展·臻御府距离万达广场、永旺梦乐城更近，1.8公里之内，而中铁两个项目则超过2.2公里。值得关注的是，京投发展·臻御府的商业配套更完善，除了配建4万多平方米的商业外，南侧一路之隔的西华府项目，也有商业中心和底商业态。

在教育配套上，中铁诺德·春风和院东侧配建有幼儿园及教育设施。京投发展·臻御府北侧配建幼儿园，据销售人员介绍，项目东侧还规划有中小学教育用地。

限售均价6.7万元/平方米，价格不具优势

时间回溯到2018年11月26日，北京13宗地块上演竞拍大战，其中，中铁置业集团北京有限公司以58.4亿元摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L011二类居住用地、基础教育用地，溢价率12%，地块规划建筑面积为131841平方米，该项目就是中铁·诺德逸府。而北京中铁诺德房地产开发有限公司以70.2亿元摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013二类居住用地，溢价率25%，地块建筑规划面积163477平方米，该项目就是中铁诺德·春风和院。

同为中铁系公司，可谓自家开战。据天眼查显示，北京中铁诺德房地产开发有限公司是中铁建工集团100%控股的子公司，中国建工集团是中国中铁股份有限公司100%控股的公司；中铁置业集团北京有限公司是中铁置业集团100%控股的子公司，中铁置业集团是中国中铁股份有限公司100%控股的公司。

相比之下，京投发展所拿地块则较为复杂。2019年1月11日，京投发展联合北京郭公庄**管理公司和北京市基础设施**有限公司以37.2亿元、溢价率13.52%摘得臻御府所在地块。资料显示，该地块建筑控制规模162338平方米，性质较为复杂，为二类居住用地、综合性商业金融服务业用地和基础教育用地，其中须向北京郭公庄**管理公司提供地上46750平方米的商业用房，向北京政华恒信**有限公司提供地上14150平方米回迁安置房，需建设3360平方米幼儿园、7000平方米室内公共体育设施、1500平方米残疾人康复托养所、406平方米文体活动设施和0.15公顷的密闭式垃圾收集站。

三个项目均为限竞房，商品住房销售均价均不超过67702元/平方米，且*销售单价不得超过71087元/平方米，居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

此价格并不低。众所周知，位于三环和四环内的金融街·融府，销售均价不超过66555元/平方米，洛悦苑销售均价不超过61881元/平方米，位于四环到五环的橡树澜湾和国风长安，销售均价不超过54378元/平方米。

地段优势尽显，但是价格不具优势，郭公庄三兄弟要想续写五环内限竞房的辉煌，需要在产品上多下工夫。

三面朝南，89平方米三居一较高下

12月中旬，京投发展·臻御府样板间开放，其亮点是重金邀请日本设计师本间贵史在空间利用、收纳上进行创新。

据了解，该项目住宅产品为高层和小高层，共898套，主力户型为89平方米三居、130平方米四居，全部为通透。据该项目销售人员介绍，后期会有六七十平方米的小户型产品。

京投发展·臻御府推出89平方米户型，该户型南向面宽达9.6米。

由于土地性质复杂，在社区规划上，京投发展·臻御府进行了多处分割，大部分住宅产品在地块中东部，地块西北角为安置房，西南侧为中小户型楼栋，临街则是写字楼和商业。

中铁诺德·春风和院部分产品已率先于2019年9月25日*取证，11月22日再次取证。该项目共1591套，为多层和高层产品，主力户型为89平方米三居和129平方米四居，南北朝向，另有72平方米的两居，东西朝向。中铁·诺德逸府共1372套，主力户型为60-136平方米的两居、三居、四居产品，89平方米的三居房源最多。

中铁诺德·春风和院推出89平方米户型，该户型可根据自身需要从两居演变成三居。

相距1公里，同样限价，同样受“90/70”政策限制，三兄弟可谓上演“三国杀”，谁的产品一骑绝尘？以三项目中均有的89平方米三居室做对比。

据了解，京投发展·臻御府89平方米的户型设计了两种，三室两厅一厨两卫、三室两厅一厨一卫。其中，89平方米三室两卫户型，南北通透，格局方正，餐厨客一体化，厨房U型设计，主卧带独立卫生间，客卫设计干湿分离，入户处设计玄关，增加储物功能。值得关注的是，该产品三面朝南，总面宽达到9.6米，在北京限竞房市场很少见，且南向三个功能空间均赠送飘窗，不足的是卫生间为暗卫。而89平方米三室一卫户型则是北京限竞房市场最常见的狭长户型。

值得一提的是，由于面积所限，北京限竞房市场上的89平方米三居，次卧面积多被挤压，6点多平方米的面积比比皆是。相比之下，京投发展·臻御府的次卧多超过8平方米。据销售人员介绍，该项目得房率达81%。

中铁诺德·春风和院89平方米的三居也为两种户型，一种是市场上常见的南北通透狭长户型，明厨明卫。另一种则是全通透的三面朝南户型，南向面宽近9.15米，功能空间可根据自身需要从两居到三居进行演变。

中铁·诺德逸府推出89平方米户型，是纯南向户型，通透性略差。

中铁·诺德逸府89平方米的三居两种户型都是三居两卫，一种是南北通透，格局是主卧和客厅南向，两个次卧和厨房北向，不足的是卫生间为暗卫；另一种是纯南向户型，三面朝南，采光效果佳，但是通透性稍差。

总的来看，郭公庄三兄弟在产品上各显特色，但是论综合实力，京投发展·臻御府似乎更胜一筹。不过，相对较高的售价，仍会令一部分购房者犹豫再三，尤其是在北京限竞房供应井喷的当下，郭公庄三兄弟虽然位于五环内，但能否延续五环内限竞房热 销的趋势呢？不是没有压力。

据北京市住建委数据显示，截至2019年12月29日，中铁诺德·春风和院一期取得预售证的产品，8、9、10号楼共528套，已签约222套。其他两个项目尚未入市，有待市场检验。

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  中铁诺德逸府

  其他 售价待定

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