房贷利率换锚，哪些城市房贷成本涨了？

北京、深圳、天津首套房贷成本微升，上海首套房贷成本微降；房贷利率之锚每月报价一次

10月8日，个人房贷利率换锚首日，在调查中获悉，北京、深圳、天津首套房贷成本微升，上海首套房贷成本微降。不过整体来看，四城首套、二套房贷利率与国庆前相比变化均甚微，上下变化幅度都没超过6个基点，“要不客户也没法适应。”银行贷款经理称。

多家银行的贷款经理还提醒，房贷利率锚定的LPR(贷款报价利率)每月20日报价一次，申请人可获得的房贷利率不以递交材料日期利率为准，而是看银行录入系统或审批时间，快则一两天，慢则一个月。“比如20日前递交的，审批下来可能是20日后，就参照下一次报价了。”银行贷款经理说道。

银行员工和业内人士均表示，短期内房贷利率会平稳过渡，长期看成本有可能下降。但“房住不炒”原则不变，投机空间相对更大的二套房，利率也被上浮更多点数以约束炒房。

房贷利率换锚大事记

8月17日央行宣布改革完善贷款报价利率(LPR)形成机制。

8月20日LPR改革后*报价，一年期为4.25%，五年期以上为4.85%。

8月25日央行公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

9月20日LPR改革后第二次报价，一年期为4.20%，五年期以上仍在4.85%。

10月8日个人房贷利率正式换锚。

月供会增加多少？

以北京地区首套房贷为例，假设申请100万元贷款、25年(即300期)、以等额本息方式偿还，之前每月月供6075.36元，新规执行后月供为6081.30元，每月贷款利息增加约6元。二套房之前月供为6369.86元，新政下月供为6382.02元，每月贷款利息增加约12元。

**建议

目前房贷利率新政仅限于商业贷款，公积金贷款仍沿用老办法，不仅利率更低，而且利率波动小，利率风险更低。故同等条件下，如果条件允许，建议选择公积金贷款，如果公积金贷款额度不够，也可以考虑公积金＋商贷混合模式。

涨跌互现

上海首套房贷成本微降北京深圳升幅≤1基点

房贷利率换锚首日，四城涨跌互现。

北京地区建行、招行、北京银行多家银行贷款经理表示，当天开始执行的利率，是在9月20日5年期以上LPR(4.85%)报价基础上，首套上浮不低于55个基点，二套房不低于105个基点，即首套房贷利率不低于5.4%，二套房贷利率不低于5.9%。与此前北京市场主流的首套房贷利率5.39%、二套房贷利率5.88%相比，分别微升了1个基点和2个基点。

深圳和天津地区多银行的首套房贷利率都在LPR报价基础上上浮30个基点，二套上浮60个基点，即首套不低于5.15%，二套不低于5.45%。深圳一家建行支行的个贷经理介绍，此前该行执行首套房贷利率5.145%、二套房贷利率5.39%，国庆后申请，首套房、二套房利率分别上涨0.5个基点和6个基点。

不同于上述三个城市，上海地区有银行首套房贷利率仍然“让利”。一位建行个贷经理称，当前执行房贷利率在9月20日LPR报价基础上减20个基点，二套房贷利率加60个基点。即首套房贷利率*4.65%，比此前的4.655%(基准利率9.5折)降0.5个基点；二套房贷利率*5.45%，比此前的5.39%增6个基点。

多银行个贷经理表示每个申请者获得的贷款利率不一定相同，具体将根据个人征信、公积金缴存等情况决定。

直观地看，以北京地区首套房贷为例，假设申请100万元贷款、25年(即300期)、以等额本息方式偿还，之前每月月供6075.36元，新规执行后月供为6081.30元，每月贷款利息增加约6元。二套房之前月供为6369.86元，新政下月供为6382.02元，每月贷款利息增加约12元。

房贷利率难预估

房贷利率之锚每月报价一次银行审批时长影响最终利率

不少银行都已经在10月8日将换锚后的个人住房贷款政策落地，如招行宣布，全国44家分行均已实现了个人贷款参照LPR为基准利率的投放，整体保持LPR转换前后利率定价平稳切换。在调查中，也有部分银行支行称还没有接到新的通知。

值得一提的是，由于LPR每月20日报价一次，波动性大于此前基准利率，因此银行审批时长等因素会影响申请人最终获得利率。

招商银行一位个贷经理告诉记者，假设本月20日前申请贷款，在20日之前获批，首套房贷利率执行5.4%，二套房执行5.9%。如果在20日之后获批，则利率无法预估，要看届时LPR*的报价。

各行审批时长不一。北京银行一位个贷经理介绍，若申请纯商贷，审批需一周左右；组合贷(即公积金贷款加商贷)需要时间长一些，按先公积金后商贷的审批顺序，最长可能要一个月左右。建行上海一支行个贷经理称，该行审核组合贷一般需要一周。天津农商行员工介绍，从收集资料到批准最快两天，不顺利的话也可能要一个月，“比如客户一直不给提供资料，或者开发商预告登记还没出来都有可能延缓审批速度。”

还有银行不以审批日期利率为准。建行深圳一支行个贷经理介绍，该行以查询申请人征信和录系统的时间为准，最快在申请人提交材料当天就进行。整个审批时间算下来，一般需要一星期左右。

后市

房贷利率波动不会太大长期看房贷成本有可能下降

未来房贷利率会怎么走？中原地产*分析师张大伟分析称，从全国主要的一二线城市看，目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动，但80%以上城市依然维持在过去两年的*利率。2019年监管密集加强对房地产金融的风险把控，引导资金进入实体经济，在“房住不炒”原则下，市场平稳是主流，房贷利率波动不会大。

从8月LPR改革以来两次报价也可看出，与个人房贷利率关联性更强的5年期以上LPR保持平稳。8月20日LPR形成机制改革后的*报价显示，1年期为4.25%，5年期以上为4.85%；9月20日第二次公布的报价显示，1年期为4.20%，5年期以上LPR维持不变。

长期来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，若考虑到此前央行全面降准的动作，以及后续国内市场继续降成本的导向，那么可以预计后续5年期LPR利率也有进一步下行的可能。若出现下行，那么对于降低房贷成本、活跃市场交易等是有积极作用的。

多位受访银行个贷经理表示，市场是动态的，不可控因素比较多，银行一方面会根据市场变化调整，如市场资金紧张时溢价就高，另一方面也会根据产品是否挣钱等因素决定。比如一般年末银行贷款额度减少，往往会抬高利率。还有的银行支行位于中关村等非居民区，房贷业务做的很少，如果分行给予支行自主定价权，支行可能上浮更多基点来平衡成本和收益。

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