“限竞房”——调控的利器，刚需的痛

       “限竞房”在北京楼市上半年业绩报中大放异彩，北京是否已经全面进入限竞房时代？按照目前网签的数据来看，网签完成率只有31%，算上数据的滞后性，京市限竞房实际销售比例也依然只有45%左右。为什么限竞房的去化之路如此走低，刚需们避开限竞房究竟有哪些原因？

        一、调控的“利器”

       限竞房是带有调控房价使命而出现的产品。

       2015年“豪宅元年”所带来的土地以及房价的飞升，让北京**不得不出面调整这种情况。

       从2016年9月全国大范围调控开始，北京的住宅土地供应，几乎全都以“限房价、竞地价”的形式推出。即住宅需要以**限定的价格出售，多数项目户型需采用“70/90”设计，即要求70%的房型必须低于90平米，且购房者在取得房产证五年内，不得出售。

       进入2018年，限竞房项目开始陆续入市，而今限竞房已经成为北京楼市供应端不可忽视的中坚力量，对缓解北京市场的供需矛盾，引导市场回归理性有着重要作用。

       二、不出意外的滞销

       由于采用市场化运作，潜在购房人群扩大，即便条件如此苛刻，很多房企依旧愿意参与进来。其实最初的几个项目以及在城六区的限竞房还是很有市场的，但是在五环外、六环边上的限竞房情况就大不相同了。

       除了集中入市带来房源量的激增，另一个很重要的问题是限竞房给外界留下的口碑问题。

       董藩就曾明确表示，限竞房比商品房差，共有产权房比限竞房还差。尴尬的是，房住不炒说的越多，商品房的质量问题越严重，限制价格后，想要盈利只能压缩精装的成本，甚至很多楼盘的主体结构质量都有问题。

       在目前市场竞争如此激烈的程度上，谁的配置好谁就会率先突围。

       比如在竞争激烈的青龙湖板块，共有四个项目进入推盘期。其中，金地大湖风华项目就主动做了精装修，为产品增配，以寻求在区域竞争中突围。

       三、“被中伤”的刚需

       都说“房住不炒”，那么在北京有购房资质并真的想买房的刚需们，如愿买到房了么？

       有这样一位购房者，他最近计划购置的新房是位于五环外的限价商品房。按照当前北京的非普通住宅标准，他计划购买的房子属于“非普通住宅”。因为他是卖旧买新，按照相关规定按二套房来算，而当前非普通住宅二套房首付为80%，这给他购房带来了不小的压力。

       据了解，北京现行“非普通住宅”标准为2014年制定发布，距今已有近五年时间。业内人士表示，按照北京现行的“非普通住宅”标准，当前九成以上项目属于“非普楼盘”，甚至一些五环到六环之间的刚需项目也处于“被豪宅”的尴尬境地。

       那么普宅和非普宅判定标准有什么不同？

       归根结底一句话“限竞房不是保障房而是商品房”，房款中大部分依然是为地皮买单。在购房者心目中，之所以有限竞房等存在，就是为了低端有保障，中端有支持，高端有市场。然而在实际操作上还是没能完全解决所有的买房居住问题。

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