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北京楼市利益大调整!固安或成北漂第一居住地

来源:房天下   发布时间:2018-09-29

每年的9月,都是全国房地产企业最心惊胆颤的一个月,也是楼市最敏感的一月。眼看9月马上结束,一声惊雷从天而降!2018年9月26日上午,《北京市新增产业的禁止和限制目录》(2018年版)发布。

虽然已经不是第一次对产业实行限禁了,但每一次都会对楼市引起滔天波澜,这背后源于北京对大城市治理逻辑的根本转变,城市治理逻辑的根本转变,势必要牵动着投资格局的转变,所以,几乎每一次的目录发布,都会引起不小的震动。这次也一样。

一、京南区域成北漂“第一居住地”

格局骤变,小编认为北京楼市正式进入“4-6环时代”,固安等京南板块或成北漂“第一居住地”。

北京市政府公布《北京市新增产业的禁止和限制目录》(2018年版),有多处涉及房地产方面的“新规定”。

具体包括“东城区、西城区:禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目(棚户区改造、危房及老旧小区改造、文物保护区改造除外);禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目”

朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、东、西、北五环路和南四环路以内,禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目”

全市范围内禁止新建:房地产开发经营中容积率小于1.0(含)的住宅项目(文物保护区、平房区按院落进行建设的项目除外,但禁止建设独户独栋类房地产项目)”以及“不再扩大高等教育办学规模、不再新设中等职业学校;禁止某些类别的“京外中央企业总部”新迁入”等。

我们认为,这份“目录”将继续重塑北京楼市投资格局的转变,并且,随着北京步入“4—6环时代”,环京的区位价值将被极大发掘,环京尤其是固安等京南板块或能成为北漂居住的“第一选项”。

二、格局之变:北京步入“4-6环时代”

还是先来看看这份“目录”关于房地产方面的几个重点。

首先,东、西城方面,“目录”指出,“禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目(棚户区改造、危房及老旧小区改造、文物保护区改造除外);禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目”。

此前,关于东西两城也早有传闻,称将合并,并将成立新的“中央政务区”,比较确凿的来源是最近一版的“北京城市总规”。其实,无论明面上是否成立,但就这份“目录”而言,东西两城或已经是事实上的“中央政务区”了。

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两城不再供应增量,目前的存量或许也面临着“可能清退”的潜在风险,对于已有两城区域已有房产的,或可构成潜在的一种风险,如果该风险解除,那么,在两城有房产的,将收获“政策加持”,成为一种身份的象征,房产本身已经不是值多少钱的问题了。这是利好。

其次,城四区方面,“目录”指出,“朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、东、西、北五环路和南四环路以内,禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目”。

城四区早前也有规定,“限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房”,由此可见,未来的城六区,增量供应就不要想了,即便存在增量,政策性住房也占大概率,而政策性住房,随着本轮调控的深化,其出售等投资机会被极大降低,投机政策性住房的,本身就已经担了很大风险了。

除了限制供应外,城六区范围内还将多数的产业外迁,并限制产业入驻,可以想象,城六区范围内,城市资源及功能将被极大削弱,这利空城六区房价,具体的说,利空城四区的房价,因为东西两城还有“中央政务区”的加持,其他4区没有。

城六区呈现“空心化”,那么,巨大的存量资源就要向“4-6环”迁徙,也可以想象,未来的“4环-6环”会成为北京的集中承载区,亦是资源的核心区。

最后,北京全市“禁止新建:房地产开发经营中容积率小于1.0(含)的住宅项目(文物保护区、平房区按院落进行建设的项目除外,但禁止建设独户独栋类房地产项目)”。利好别墅类产品,毋庸置疑。这点就不用多说了。

三、略胜一筹:京南VS北三

所以说,北京格局之变,在大方向上是“城六区的空心化”与“环京的功能承载”双向完成的,城六区的城市功能与资源的空心化,使得资源由城六区向“4—6环”转移,环京的功能承载使得北漂们的住房等需求由“4—6环”再次转移至环京。

总体的格局会是这样:资源向“4-6环”,人向“环京”。所以,环京的区位价值将被极大发掘。

环京区位价值极大发掘,自然不在话下,此前,我们关于环京区位的讨论已经太多太多了。今天,主要细化一下环京各板块,到底北三县更占优,还是京南更占优。

北三县方面,自然是“上风上水”,各方面的条件都要出众,尤其是与副中心的“三统一”,使得未来的中长期内,有可能并入北京或成立独立的新区等,外界的传言很多,但短期之内,都不现实,但中长期而看,不是没有这种可能。我们只讨论短期的趋势,所以,对于此类传闻,暂且搁置。

但北三县方面有一块最大的“鸡肋”,就是“三统一”中的“统一管控”。我们说过,“三统一”于北三县,既有利好也有利空,利好的成分更大一些,但在时下这个“强调控”的背景下,利空的程度也不容小觑。

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未来北三县的调控管控力度一定要参照北京的,而北京又是此轮全国范围调控的“风向标”,北京是不会轻易放开调控的。北京一旦放开,那么也差不多意味着,全国各城都要陆续放开了。从调控的这个层面来看,北三县正是受制于“三统一”利空的部分。

京南的情况刚好相反,“三统一”的利好部分,也就是“统一规划、统一政策”的内容,京南同样享有,新机场临空经济区的建设刚好以此为契机。管控的压力相对小了很多,至多是河北层面在主管。所以,从政策的弹性来看,京南更富有想象力。

仅就楼市而论,京南的效益在未来短期的趋势中,可能比北三县要更胜一筹。

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