按揭贷款提早还贷出现的成绩 按揭贷款提早还款

按揭贷款提早还款案例

张先生于2002年7月22日在购房时，向县建行申请按揭贷款，时限12年。2003年11月18日，张先生经营的煤矿效率很好，故提早将向县建行所贷款了债。县建行以张先生提早还贷，属违约责任，应收缴张先生违约金，两边是以发生胶葛，诉讼至法院。

针对提早还贷，该不应受罚，发生二种不合概念的定见。

第1种定见认为：客户提早还贷，该当受罚，其来由有二：一是客户提早还贷违反了《合同法》。违反《合同法》必须担当违约责任；其二，银行为了打点提早还贷要占用人力成本，形玉成数银行贷款贪图被打乱，使银行中耐久预期*受到作用。

第2种定见义认为：客户提早还贷，不睬当受罚，其来由是：贷款合同中有关提早还贷的商定，却没有要客户交纳违约金的规定，是以，按照贷款合同，客户的这类做法不算违约，现银行许可客户提早还贷，没有所有来由要客户担当违约责任。

笔者赞成第2种定见，客户提早还贷，要看两边合同中能否有商定，无商定客户提早还贷不受罚。

银行对客户提早了债借款，以加收违约金来进行惩罚，是不合法的行为。该当按照两边所签定的借款合同中所商定的规定打点。假如两边所签定的合同没有商定提早还贷，必须担当违约责任的，银行以收取客户违约动作惩罚按照是于法无据的。

我国《合同法》第206条规定：“借款人该当依照商定的刻日返还借款，对借款刻日没有商定的或者商定不明确的，遵守本法第61条的规定仍不克不及一定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理刻日内返还。《合同法》第61条规定，合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬，履行地址等实质没有商定，不明确的，可以和谈弥补，不克不及告竣弥补和谈的，依照合同有关条目或者买卖习惯一定。

本案中张先生与县建行所签定的按揭借款合同中，并没有规定，“借款人提早还贷，必须担当违约责任”。是以，张先生提早还贷，按照《合同法》，张先生的行为不算违约。银行以张先生的行为使银行贷款贪图被打乱，使其中耐久预期*受到作用为由，或者认为提早还贷本身就存留违约行为，银行收取违约金动作惩罚没功令按照。

张先生与县建行签定借款合同，合用中国的功令，而不合用国际老例，即两边的商定条目中并没有对提早还款作出商定，那行该行为该当是合法行为，既然是合法行为就无须担当违约责任。

按揭贷款提早还贷

从2001年8月**，上海各商业银行的住宅贷款提早还款数量进步神速，并呈现过超越平常收受接收款数量的情形。上海市工商银行仅2001年9月份的提早还贷总数就近3亿元，而该行2001年9月份总合发放的住宅贷款总数却只要1.2亿元。2002年4月份此后，上海市民提早了债住宅贷款倏忽呈现了一个小飞腾。上海市建设银行2002年4月份个人住宅贷款收受接收6.2亿元，创下历史新高。在6.2亿元的收受接收额中，平常还款在2亿元高低，提早还款达4亿元，比3月份增添一倍多。

依照保守的经济伦理观，假如说，有借不还抑或恶意欠资，被人们所嘲笑、为律例所阻挡。那么，提早了偿贷款则应是一种积极的行为，应受到人们的赞誉或鼓舞鼓励，不睬当受到律例的否认。可是，这一保守的经济论理观正受到来自“提早还贷”违约甚至要付出违约金——一种新的经济法制观的挑战。

从2002年5月起，上海市的工商、农业，中国、建设、交通、招商、光大、上海等8家银行将慢慢对住宅贷款中提早还贷的行为收取一定比率的违约金。尽管各银行在做法上不完全相通，但工夫约束是一致的：假如不到一年就要还清贷款，则需交纳一定命额的违约金。

中行上海分行规定：一年之内提早还款的，将被收取提早还款总金额的一个月利钱动作违约金；一年今后提早还款，现在暂不收取违约金。工行上海分行的做法是：一年之内，住宅商业贷款的借款人如需提早还款，将被收取提早还款金额的5％动作违约金。8家银行商定，2002年5月1日之前受理的合同，享用本来的还贷策略，2002年5月1日今后所签的新版借款合同，将按新方式履行。

提早还贷，这个被大都人认为是诺言优良显示的行为，如今却遭碰到了一些银行的“红牌警告”。对此各界众说纷歧。

1、提早还贷是与非

对大都的工薪阶层来说，购房仍需银行的贷款支撑，分隔了贷款，购房只可是一种希冀。因为各种原因，市民对收入和支出的预期经常难以掌控，比方企业倏忽效率欠安；突发疾病；孩子教育费的支出不一定和其他天灾天灾等等。因而在签定借款合同时，尽能够地为本身留有余地：一般情形，按时还款；一朝钱有丰裕时，则能够提早还款，以防意外。令很多上海市民不解的是，众多银行联手责罚，使恢弘的购房者面临滞后和提早的两重违约风险，与银行处于不对等地位。一些市民还显示，银行联手推出“策略”，有把持之嫌，使得借款人的心理受到作用，并能够会招致贷款速度放慢或削减贷款的不良后果。有市民显示疑问：“该当看到，提早还贷，可以帮银行削减呆坏帐，削减银行的风险，这如何叫作用银行整体好处呢?”

工行上海分行有关人士在注释收取违约金时显示，因为提早还贷者的情形各不相通，银行没法应用计较机操作，只可使用功人来完成，这些复杂的工作将占用大量的银行人力成本。还有银行显示，提早还贷作用银行的整体好处，因为存贷款间的利率差是中资银行的要紧成本起原之一。提早还贷过量，会使银行呈现成本大量闲置的风险。

金融界人士则认为，提早还贷本身是一种违约行为，收取违约金也是国际老例。比如在美国，贷款者提早还贷时须付出一定费用，以填补银行成本部署变更带来的损失；在香港，一年之内提早还贷，将收取全数利钱的40％动作违约金。一家外资银行的营业代表认为，跟着外资银行的插足，客户争夺战将越来越激烈，中资银行此举也是珍爱现有客户成本不流逝的一项有效措施。局部银行：有关负责人也向市民建议，在提早还贷时一定要郑重，因提早

还贷成本的前进，假如有相对较好的成本，就不要提早还贷，现在商业贷款的年利钱也只要5％高低。

业内助士进一步分析指出，提早还贷的原因是多方面的：起初，钱银化分房策略出台后，一些市民获得了一次性住宅补贴，而住宅公积金策略的改变，也让很多购房者能每一年一次用公积金冲抵住宅公积金贷款本金，使局部借款人具备了局部或全额提早还贷的能力。其次，一些有能力一次性付清购房款的借款人向银行申请住宅贷款时，原本即是出于保存一定成本用于*，当**低于房贷利钱支出时，便采用提早还贷来削减住宅贷款的利钱支出。

第三，降息激发提早还贷。自2002年2月银行再次降息此后，激发的提早还贷热值得关切。不单上海购房贷款者提早还贷人很多天众，南京也有相通的景象。据江苏省建行房贷部介绍，2002年春节前后是个人成本堆集的高峰期，尤其是2、3月份此后，该行的个人住宅消费贷款的公用还贷帐户上存款量激增。提早还款呈现了一个高峰期，*多*有二三十笔，降息原因会继续作用住户的还款行为。此外，一些策略的改变也引致提早还款。如上海市****策略的停止实施，招致一些异地人**提早还款，郁闷策略有变。

有经济学家指出，对提早还贷树立壁垒，会令市民放缓“提早还贷”的脚步。现实上，与购车贷款等其他个人贷款子目比拟，动作不动产的个人住宅贷款风险更低，并且跟着个人信誉征信系统的实施，在银行呆坏帐中个人住宅贷款所占的比率是微不足道的。

个别法学**指出，假如贷款合同表明可以提早还贷的，银行就必须履行，否则银动作作商业单位，有权按合同规定履行还贷规定规矩。市民也该当改变观念，提早还贷其实不料味着真诚，只要按合同规定进行还贷才是真实的真诚。

2、**律例、改变观念，使住宅按揭良性发展

为实现城市人安居乐业宁静，按揭贷款确实处理了一局部人的购房胡想，对此，务需要惹起**局部和社会的普遍关切。

一方面，按揭贷款发展迅猛，商品房出售持续增加。中国建设银行从上世纪90年代初就领先展开个人住宅典质贷款营业，到现在为止，个人住宅贷款余额已达2600多亿元。建行广东省分行10年来累计发放个人住宅贷款437亿元，支撑购房3021万平方米，援助29万户住户处理了住宅坚苦。近年我国房地产开发*持续高涨，按揭贷款成为香饽饽。2002年上半年全国房地产开发*完成 2821亿元，同比增加32.9％；商品房落成面积6279万平方米，增加22.5％；商品房出售面积6280万平方米，增加22.5％，供给和出售都比拟旺。

另外一方面，在特定的经济布景下还有能够形成一时的提早还贷热。“非凡的收入布局”是提早还贷的潜伏诱因之一。现在，在人们的牢固收入之外，存留较大一齐来自第2职业或*流动等的非牢固收入。银行在发放按揭贷款时，一般都只是按照牢固人为的某种比率来规定贷款额和每月还款额度的。按揭贷款者的非牢固收入会一向积累，并且在物价稳按期间人为的上升局部也会积累起来，从而使提早还贷从经济方面具有了能够性。

第三个方面，现有策略律例对提早还贷规定的不够具体或**。对于提早还贷成绩，《合同法》第208条作了一般规定，“借款人提早了偿的，除当事人尚有商定的以外，该当依照实际借款时代计较利钱。”但同时《合同法》对提早还款成绩又作了一些限制，该法第71条明确，“债权人可以拒绝债务人提早履行债务，但提早履行不损害债权人好处的除外。债务人提早履行债务给债权人增添的费用，由债务人承当。”此外，该法第107条还规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不契合商定的，该当担当继续履行、采用解救措施或者赔偿损失等违约责任。”这些规定对提早还贷指了然标的目的，但因为都是一些原则性的规定，缺乏操作性，因而在实际运作中定见纷歧，不合很多。

几个方面说明，提早还贷已经到了该当尺度打点的时辰了。这不单仅是**和银行的责任，实际上也是全社会的责任。当务之急，要做好三个方面的工作：

一是增强借贷宣传，前进熟悉，正确对待提早还款成绩。动作银行要严厉遵守合同的商定，对合同商定可以提早的应按规定履行，对合同没商定的应按《合同法》的有关规定履行或者由两边商定。动作借款人要改变观念，遵守银行的策略律例，防止蒙受不需要的损失。

二是加速立法措施，尽早**《合同法》有关提早还贷的具体规定。国度立法局部应会同银行、建设、领土成本等局部，及时出台一部有关提早还贷的行政律例。

三是加大策略拟定力度，前进提早还款的操作性。有关银行应在已经拟定的《个人住宅贷款措施》、《个人购房借款合同》和出台的有关提早还贷的一些尺度性文件的基础底细上，进行编削、弥补与**，使其具有很强的操作性，削减还贷摩擦，前进任事效率，塑造优良景象。