吴艳:自立型商品房平抑房价 新城崛起是一定

2014，我们站在停顿的起点上，2014年将是中国周全落实十八届三中全会精力、周全践诺布局性改革的第1年，将是近20年来政事、社会、经济*为复杂的一年。承接微观经济换取，面临“自住型商品房”发展的新契机，加倍固执的开发商若何抢抓时机加速扩大？若安在搬弄中与新微观经济接轨？若安在发展浪潮中超越本身？

2014年3月6日，由住宅和城乡建设部策略研究核心、中国指数研究院连络主办，网与中国房地产动态策略放置研究组连络承办的2014第十四届中国房地产发展年会在北京昌大召开。本届年会中间为“策略与商场的博弈”，将会聚国际知名经济学家、**官员、**学者、投行基金、地产大腕等业内子士，合营切磋2014改革立异背景下的中国房地产立异发展之路。网**采访鸿坤地产集团京东地区营销副总司理吴艳，鬼话2014年“策略与商场博弈”下的北京楼市发展。

鸿坤地产集团京东地区营销副总司理 吴艳

据悉，2014年北京鼎力发展自住型商品房，保证商品住宅供给用地50%用于建设自住宅，您觉得自立型商品房的振奋发展会给北京住宅商场带来什么作用？

吴艳：我们从三个角度来看代这个成绩：起初，从调控角度来看，自住型商品房的介入，起到阶段性平益房价的作用，可以减缓一小部门人的住宅成绩，但不是久长之计。其次，从悉数商场来看，北京可建设之地，原本就少，**占用一部门推出自住型商品房，那住宅用地将加倍罕见，这一定督促各大开发商竞价争地，会进一步督促低价拿地现象，使房价高居不下。较后，从城市发展角度来看，督促生齿向北京周边流动，招致间接的推高周边房价，如现在的香河，富力、万科，包含我们鸿坤等地产大鳄都集结到这里，房价涨势短工夫内不会停滞，如鸿坤罗纳河谷一期和二期之间就会呈现一个上升的区间，当然这里面有品质提拔和舒过度提拔有关，但这与整体商场大趋势是契合的。 总而言之，是可以用低价房处理小部门住宅困难，后面也会推高房价。

策略规定自住型商品房5年内不得让渡，5年后如让渡需缴30%的增值*，这能否可以暗射出**默许5年后的房价一定比现在高？有哪些原因让其一定5年后房价一定看涨呢？

吴艳：第1，这个成绩，我用一个简单的例子往返答，近十年来，物价涨了若干好多？这不必详实答复，生涯在北京的人，都能亲身材会获得。如过物价涨了，而房价不变，这就说明房价已经在跌了。所以说，只需物价在涨，房价一定不会停滞，跟着国民币外升内贬，物价一定还会涨，那房价当然会水涨船高。第2，北京已经提出建设世界城市的策略目的，北京是很多人的胡想，就像围城，在里面的人离不开，而外面的人想进来，每一年有若干好多人挤进北京，地少、房少，人多，商场的供求关系告诉我们，房价还会持续增进。第三，5年后让渡交纳30%增值*，这条只可是持续推高房价，依照现在实施的20%税收来看，这部门已经迁移给了购房者，而自住商品房的这部门增值*也必将会转移到新购房者身上，这就形成了一个恶性轮回，不息推高房价，这只可增添**收入，而对新购房者极端不公允。从物价、供给、迁移风险三个方面，房价上升的客观前提是一定的，这就一定招致一部门购房者外溢，如香河、武清等大北京策略的前沿阵地。如我们鸿坤在香河的罗纳河谷，一期早已售磬，二期别墅和别墅区里的花圃洋房推出价钱也比一期要超越逾越1000元/平高低，这不是客观的涨价，而是有着客观原因：

从局势下去说，跟着物价增进，建筑成本上升；购佃农户剧增，房源罕见；产品品质的提拔，栖身舒过度提拔等一系列客观原因推进出价钱上升。

从购房者的微观角度来说，有多方面来由：1.托斯卡纳风情建筑，品质感高，欧式文化气息浓重；2.地中海风情园林，生涯舒过度高，在北京买房根基上享用不到如许高的绿化；3.**苗圃邻接，形成自然氧吧，空气清爽，不会有雾霾，生涯健康；4.27洞国际尺度高尔夫球场，提拔了栖身价钱；5.与国度4个A级景区全国第1城就隔一道墙，周六日可以与家人来一场不出远门的旅行……项目存留的高品质也是房价上升的原因之一。

从几点可以看出，5年后的房价可定还会持续上升。

现在北京公有32个自住商品房地块，涵盖北京11个地区，其中朝阳8个；顺义6个；大兴、昌平各4个；通州、丰台、门头沟各2个、房山、密云、平谷各1个。您觉得自住型商品房地块能否会成为2014年地盘挂牌的配角？会对地区房价形成哪些作用？

吴艳：分两方面来看，

一是从行政角度，如很多宗地盘推出，一定是地盘挂牌配角，但这大部门是**预留用地，是**对房价调控的一个手段，与商场用地有着根蒂差别。

二从商场角度来看，地盘挂牌也不会停，这是**较大的利收起原，将来市政建设的要紧泉源，除非抛却建设世界城市的策略，否则，**不克不及够抛却这块蛋糕。

至于对地区房价的作用吗？还是第1个成绩所提到的，短工夫内，低价处理了小部门人住宅成绩，耐久必将推高地区房价。而这些地区的房价上升必将形成连锁反映，间接的推动周边（香河、武清、燕郊等）地区房价。采用这些地区周边房子的客群都有一个个性，对栖身环境的请求对照高，如我们香河的鸿坤罗纳河谷的客群需如果我*熟悉的，从他们购房需要反映来看，托斯卡纳风情建筑、地中海风情园林、国度4个A级景区全国第1城等都是他们采用这里的主要原因，他们感觉既然采用了香河，为什么不住好点？在北京所享用不到的，在这里都能获得，只需到现场的客户，根基上很罕见人不心动的。

新城因知足生齿外溢的住宅需要，加上配套相对**，北京插手新城大时代。您能分解一下房山新城、通州新城、顺义新城、亦庄新城等新城地区的近况和将来发展吗？

吴艳：房山新城崛起是一定的，起初它是北京西南区交换枢纽、房山线地铁，交通便当。从现在来看，房山的规划得对照好，引进归纳综合产业园，引进了航天科工集团，有了产业做根蒂就不必忧虑房山会成为一个睡城。

通州新城和亦庄新城的发展可以说是齐头并进的，通州新城动作商务核心区的副核心现在的发展速度不问可知，是这四个新城中发展速度*快，配套***。亦庄新城因为要紧以高新产业为根蒂，采用亦庄地区根基属于再次置业。

空港的经济区，浩大世界500强企业和各大银行的进驻为顺义发展增添新的动力，地区经济发展势头日新月异。六环路、京顺、顺平、顺通等骨干道，和机场高速、第2高速、地铁15号线等交通系统的建树，微弱的提拔了地区楼市价钱。

对对照各有所长的这个新城发展，北京现在*有目共睹的无疑是“大北京发展”，因为这四个新城现在已经初具规模，整体的房价趋势慢慢走高，浩大头次置业人群并没有充满的能力能够在四个新区置业。北京七环的规划落地后，像香河、武清等地纳入了北京的发展规划，借助距离和交通成为现在的热门地区，并处于初步发展阶段，房价还没有浮现飞涨的态势，所以更好处现在的年轻人群置业。

从我们鸿坤角度来讲，也是着眼于这些处所处于开发前期的特质，所以将一种崭新的生涯观念在这几个处所来测验测验，距离郊区合理的距离、更超卓的空气、生涯环境、更低迷宜居的建筑形态等等，都契合今世人的生涯观念，这类源于托斯卡纳原乡的生涯观念，要紧还是依托我们本身低密而富裕浪漫气质的社区和舒过度的产品，我们的产品售价50万的洋房，500万的类独栋，这在其他处所是不克不及够呈现的，所以一定会吸收大量置业的人群，本年我们也格外规划出了合家庭型的7+3休闲度假类产品，在此也接待大家来参观，感触传染一下我们的建筑风采和更有益身心，又不伤于价钱的栖身品质。

2013年楼市火爆非常十分， 2014年首月北京住宅出售遇冷，较旧年同期下滑46%。很多业内子士预言，2014年房地产增量将放缓，对此您若何对待？

吴艳：这个还不可贸然下结论，2013年动作一个策略拐点，形成商场能量大规模释放，是泛泛现象，到本年的回稳也是契合商场规律的，这其实不料味着2014年的楼市堪忧。并且现在仅是岁首年代，原本即是房地产的淡市，加上自住宅的呈现吸收了很多购房集体的观望情感，可是这个原因预计会在二季度弱化，非自住宅的保障客群将重新插手商品房商场；两会时代流出的住建部部长姜伟新也提到了“双向调控”的房地产策略要害词，看来**的整体把控在于鼎力促进“商场的健康发展”，自住宅的入市，一定会作用保障及改良型住宅的增量，是以很多同类项目的价钱甚至会呈现小幅增进，尤其是核心抢手地区的优良项目，一定会有所调整。很多掮客机构也罕见据显现，3月份北京热门地区将有35个高低的项目入市，2014年房地产商场的走向现在还言之尚早，我也很期待在本年商场会呈现如何的变更。