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卖不动的停车位 价格太高收益太低

来源:新浪乐居   发布时间:2013-02-07

  岁末年初,楼市“翘尾”,伴随楼市一同回暖的还有停车位。

  前不久,有媒体报道称,北京市区的停车位价格已经普涨到20万以上,四环以内的一些楼盘的停车位价格达到50万元。尤其是豪宅项目,以府井附近的“霞公馆”为例,车位较高售价甚至已达80万元,比一辆宝马5系轿车还贵。

  停车位价格的高涨让不少人看到商机,有些炒房客已经开始将目标转向炒车位。但根据调查,停车位投资并不如人们想象的那样美好,回报率低、成本高、需求小以及“限购”等原因,让投资停车位的生意步履维艰。

  车位难卖

  陈小姐2005年时在北京尚都国际核心购买了一处房产,同时买下的还有2个地下停车位,位置很好,紧邻电梯口,每个价格19万元。

  去年,陈小姐抛售了尚都国际核心的房产,她想索性把停车位也一并卖掉。又因为急需现金,她把价格压低到15万元/个亏本出售,但是一个月过去了,她的车位却一个都没卖出去。

  其实,给陈小姐打电话的人很多,其中很多都是“想做投资”的,但是他们都被一条规定限制住了。根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》,建设单位、停车管理单位在未满足本居住小区内业主停车需求前,不得将车位出售、出租给其他单位或个人。这则规定落实到执行层面则是:只有拥有本小区房产的业主才有资格购买停车位,否则停车位的产权无法过户

  受“限购”政策影响,一些居住小区的停车位无人能买。与此同时,即使是不“限购”的写字楼停车位,也是无人问津。

  2011年初,在大望路万达广场上班的万小姐花费25万元在万达广场地下购买了一处停车位。去年,随着公司搬迁,万小姐也计划将车位卖掉。2012年12月18日,她在“车位多”网站上发布了车位的销售信息,但直到现在,她的车位还是没有销售出去。

  万小姐说,给她打电话的人绝大部分是求租,少数有购买意向的则是中介。而附近的中介做的都是700万-800万元一套房子的大单,这样的小单根本看不上眼,中介费开口就要6万元,这让她无法接受。

  两位业主的话得到了中介的证实。链家地产市场研究部张旭告诉《华夏时报》记者,相对于住宅,停车位的销售量极小。以链家地产为例,2012年全北京市的销售量也只有100套左右,总体来讲市场还比较小。而据记者了解,链家地产在北京拥有近30%的市场份额,截至2011年门店数量达到720家,也就是说,在停车位方面,7家门店一年的交易量总和还不到一单。

  回报率低

  车位之所以难卖,除了“限购”的原因,主要还是因为回报率低。

  张及(化名)曾经在一家停车管理公司供职数年,他给记者举了一个例子:2011年,一家企业在北京市西三环的国际财经核心附近购买了40多个停车位,单价30万元左右,总投入约为1200万元。但是该企业后来发现,该停车场的年收入不足100万元,除去日常管理维修费用后利润更少。相对于同样投入的其他项目,停车场的回报率有些偏低。

  再以万小姐在万达广场销售的停车位为例,售价30万元,目前的月租金约为600元,也就是说,以目前的租金水平计算,需要41年才能收回成本。

  为什么停车位售价与租金相差如此之大?张及解释说,停车位的售价是参照房地产价格制定的,有产权,还有公摊面积等,一般的地下停车位都是12平米左右,但算上通道、拐角、支柱、通风、排水、消防、照明等公摊面积后往往要达到30平米以上,这是停车位售价较高的主要原因。

  而租金方面总体来讲比较稳定。张及透露,北京市最贵的停车位也只有3000元/月左右,大多数高档小区是400-600元/月,普通小区多为150元/月,还有很多甚至不要钱。

  1月31日,记者在大兴区黄村镇西大街怡兴园”小区看到,这个小区车位不多,而且也没有收费。位于其对面的“阳光乐府”小区虽然门口拦着栏杆,需要刷卡才能进入,但小区居民告诉记者,栏杆是最近新安装的,收费还没有开始,“如果收费了,我们可能选择停到别的地方。”一位居民说。

  张及也向本报记者表示,总体而言,市民对停车位的需求并不高,这有现实的原因。虽然近年来机动车保有量迅速增加,但是很多老旧小区设计时都没有那么多停车位,造成车辆只能在路边停放,对此政府部门也只能默许,在不影响交通的情况下,允许市民在夜间将车辆停放到路边。“谁见过交警大半夜贴条的?”他说。

  即使是花钱停车,大多数车主还是倾向于租,而不是买。张旭表示,租的方式比较灵活,很多车主日后改善住房,租的方式可以省却处理车位的麻烦。正在急于销售车位的万小姐也表示,因为万达广场上班族多,她的车位租起来还是很容易的。